Chuyển nhượng, mua bán đất đai là một hoạt động mua bán luôn diễn ra sôi nổi, thu hút được sự quan tâm của nhiều người. Đây cũng là loại thủ tục phức tạp, chứa đựng nhiều rủi ro trong quá trình thực hiện. Tuy nhiên luật mua bán đất đai thì không phải ai cũng nắm rõ. Để hiểu rõ hơn về quy định pháp luật mua bán đất đai, bạn đọc có thể tham khảo bài viết dưới đây của Luật Trần và Liên Danh.
Chuyển nhượng, mua bán đất đai là gì?
Quyền sử dụng đất cũng là một quyền tài sản. Hoạt động chuyển nhượng, mua bán đất đai vì thế chịu sự điều chỉnh chung của Bộ luật dân sự và Luật đất đai. Từ những quy định liên quan, ta có thể rút ra đặc điểm hoạt động chuyển nhượng, mua bán đất đai như sau:
Về chủ thể, hoạt động này diễn ra giữa chủ thể có quyền sử dụng đất và chủ thể có nhu cầu muốn có được quyền sử dụng đất đó thông qua hoạt động mua bán.
Đối tượng chuyển nhượng, mua bán ở đây là quyền sử dụng đất
Nội dung chuyển nhượng, mua bán đất đai là sự thỏa thuận giữa các bên về việc chuyên giao quyền sử dụng đất.
Như vậy chuyển nhượng, mua bán đất đai là sự thỏa thuận giữa các bên. Theo đó, bên bán chuyển giao quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng của mình cho bên mua, bên mua có nghĩa vụ phải trả tiền cho bên bán theo mức mà các bên thỏa thuận và trong phạm vi pháp luật cho phép.
Điều kiện mua bán, chuyển nhượng đất đai
Khoản 1 Điều 188 Luật đất đai 2013 quy định việc mua bán, chuyển nhượng đất đai phải đáp ứng được các điều kiện cụ thể như sau:
Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với tên gọi đầy đủ là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất. Đây là chứng thư pháp lý để nhà nước công nhận quyền sử dụng đất của người có đất.
Tuy nhiên, pháp luật cũng đặt ra một số trường hợp ngoại lệ mà việc mua bán, chuyển nhượng đất đai vẫn được phép thực hiện dù đất chuyển nhượng, mua bán không đáp ứng được điều kiện này.
Trường hợp người nhận thừa kế quyền sử dụng đất là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất thì được quyền chuyển nhượng đất được thừa kế cho người khác. Người nhận thừa kế đất đai được đứng tên là bên chuyển nhượng trong hợp đồng chuyển nhượng đất đai như đối với hợp đồng chuyển nhượng, mua bán đất đai đã có Giấy chứng nhận.
Trường hợp chuyển nhượng, mua bán đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được chuyển nhượng, mua bán đất đó sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất. Trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng, mua bán đất đai khi đất đó đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Đất không có tranh chấp
Đất có tranh chấp nghĩa là các bên đang có có mâu thuẫn, xung đột với nhau về quyền và nghĩa vụ liên quan đến quyền sử dụng đất. Các tranh chấp này có thể là bất kỳ dạng tranh chấp nào như: tranh chấp ranh giới đất liền kề; tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất; tranh chấp lối đi chung…. Nếu các bên có đất chưa giải quyết xong những tranh chấp này thì việc chuyển nhượng, mua bán đất đai không được phép thực hiện.
Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án.
Kê biên tài sản là một trong những biện pháp cưỡng chế đảm bảo thi hành án của người nghĩa vụ theo bản án, quyết định của Tòa án. Quy định như vậy là nhằm hạn chế trường hợp người có tài sản trốn tránh việc thực hiện nghĩa vụ liên quan đến tài sản của mình. Nếu quyền sử dụng đất đã bị kê biên để đảm bảo thi hành án thì chỉ khi quyết định kê biên bị hủy bỏ do người có nghĩa vụ phải thi hành án đã thi hành xong bản án, quyết định Tòa án, hoặc khi xét thấy việc kê biên không còn cần thiết nữa thì việc chuyển nhượng, mua bán đất đai mới được thực hiện.
Trong thời hạn sử dụng đất
Thời hạn sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành gồm hai dạng chính: đất sử dụng ổn định lâu dài (đất ở do hộ gia đình, cá nhân sử dụng; đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên; đất nông nghiệp do cộng đồng dân cư sử dụng…) và đất sử dụng có thời hạn (đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối; đất trồng cây lâu năm; đất rừng sản xuất;…). Đất nếu đã hết thời hạn sử dụng, không được gia hạn thì không được phép chuyển nhượng, mua bán đất đai.
Câu hỏi:
Chào Luật sư Công ty Luật TNHH Trần và Liên danh! Tôi có câu hỏi mong nhận được tư vấn của Luật sư đất đai. Tôi có một thửa đất nông nghiệp trồng cây hàng năm với diện tích 800m2 ở xã Quang Minh, huyện Bắc Quang, tỉnh Hà Giang. Thửa đất này đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sửu dụng đất. Do không có nhu cầu sử dụng nữa nên tôi đang định giao bán. Tuy nhiên trong quá trình chuẩn bị giấy tờ tôi thấy thông tin trong Sổ đỏ ghi nguồn gốc sử dụng là giao đất không thu tiền sử dụng đất với thời hạn sử dụng là 50 năm. Mà chỉ còn gần 1 năm nữa là hết thời hạn sử dụng đất theo như sổ đỏ. Không biết trường hợp của tôi có khó khăn gì khi chuyển nhượng, mua bán đất đai không?
Trả lời:
Chào bạn! Trường hợp của bạn chúng tôi xin được giải đáp như sau. Theo quy định của pháp luật Đất đai hiện hành. Đất trồng cây hàng năm có thời hạn sử dụng là 50 năm, khi hết thời hạn sử dụng đất mà bạn có nhu cầu thì được tiếp tục sử dụng với thời hạn là 50 năm. Do đó, nếu đất của bạn hết thời hạn sử dụng ghi trong Giấy chứng nhận mà không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất (vì mục đích quốc phòng, an ninh; để phát triển kinh tế – xã hội; vì lợi ích quốc gia, công cộng…) thì bạn có thể làm hồ sơ xin gia hạn quyền sử dụng đất, hoặc hướng dẫn, giải thích cho người mua biết rõ để họ yên tâm nhận chuyển nhượng, mua bán đất đai.
Hình thức hợp đồng chuyển nhượng đất đai
Hình thức của hợp đồng chuyển nhượng đất đai chịu sự điều chỉnh của Bộ luật dân sự và Luật đất đai cùng các văn bản có nội dung liên quan. Để hợp đồng mua bán đất đai không bị vô hiệu về mặt hình thức, cần lưu ý những nội dung sau:
Hợp đồng chuyển nhượng đất đai phải được lập thành văn bản.
Theo quy định tại Khoản 1 Điều 502 Bộ luật dân sự 2015:
Hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan.
Văn bản là một trong những hình thức của việc giao kết hợp đồng. Đây là loại hình phương tiện ghi nhận, lưu giữ và truyền đạt các thông tin từ chủ thể này sang chủ thể khác. Những thông tin này được thể hiện bằng hệ thống các ký hiệu để ghi lại ngôn ngữ có nghĩa, gọi là chữ viết. Nội dung văn bản gồm tập hợp các câu, đoạn có tính trọn vẹn về nội dung. Ngoài văn bản hợp đồng còn được thể hiện dưới dạng lời nói và hành vi. Vì quyền sử dụng đất là một loại tài sản đặc biệt nên hợp đồng chuyển nhượng đất đai phải tuân theo một hình thức chặt chẽ, mang tính xác thực thông tin cao nhất.
Do vậy, pháp luật quy định hình thức của hợp đồng chuyển nhượng đất đai phải được thể hiện dưới dạng văn bản. Việc thống nhất trong hình thức hợp đồng mua bán đất đai còn có ý nghĩa trong việc giải quyết tranh chấp đất đai phát sinh từ việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng.
Để tránh trường hợp hợp đồng chuyển nhượng đất đai bị tuyên vô hiệu, có căn cứ bảo vệ quyền lợi của mình khi bị vi phạm các chủ thể tham gia giao kết hợp đồng mua bán đất đai cần tuân thủ nghiêm ngặt về hình thức này.
Hợp đồng chuyển nhượng đất đai phải được công chứng, chứng thực
Điểm a khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 quy định:
Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực…
Công chứng, chứng thực hợp đồng mua bán đất đai là việc công chứng viên của một tổ chức hành nghề công chứng chứng nhận tính xác thực của hợp đồng chuyển nhượng đất đai bằng văn bản. Đảm bảo nội dung hợp đồng mua bán đất đai là hợp pháp, không vi phạm điều cấm của pháp luật.
Xác nhận chủ thể đã ký kết hợp đồng mua bán đất đai, là căn cứ để xác định trách nhiệm của người ký về nội dung trong hợp đồng chuyển nhượng đất đai. Ngay cả trong trường hợp các bên hoàn toàn tin tưởng, không công chứng hợp đồng mua bán đất đai thì cũng không thể thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ được.
Việc công chứng, chứng thực sẽ giúp các bên hạn chế được rủi ro, là chứng cứ có giá trị pháp lý cao trong trường hợp phát sinh tranh chấp liên quan đến hợp đồng mua bán đất đai đã ký kết.
Nếu phát sinh tranh chấp, những tình tiết, sự kiện trong hợp đồng chuyển nhượng đất đai được công chứng (như thời gian; địa điểm các bên đã ký kết hợp đồng; năng lực hành vi dân sự; ý chí tự nguyện; chữ ký; xác nhận điểm chỉ của các bên…) không phải chứng minh. Do vậy, quy định Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực là nội dung hoàn toàn phù hợp và cần thiết.
Quy trình, thủ tục chuyển nhượng đất đai
Đất đai là một lại tài sản đặc biệt, việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần phải tuân theo trình tự thủ tục chặt chẽ. Cụ thể như sau:
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ mua bán đất đai.
Đầu tiên là các bên cần phải soạn thảo, lập bản hợp đồng chuyển nhượng đất đai. Bản hợp đồng này nếu các chủ thể tham gia giao kết không biết phải chuẩn bị như thế nào để đảm bảo quyền lợi cho các bên thì có thể liên hệ tới Công ty TNHH Luật Trần và Liên danh.
Tiếp đến, các bên cần chuẩn bị những giấy tờ, tài liệu liên quan như: Bản sao giấy tờ tùy thân của các bên (chứng minh nhân dân; Căn cước công dân; Hộ chiếu); Sổ hộ khẩu bản sao công chứng chứng thực; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; giấy tờ khác xác nhận tình trạng hôn nhân của các bên (giấy chứng nhận đăng ký kết hôn; giấy xác nhận tình trạng hôn nhân; Quyết định ly hôn); hợp đồng ủy quyền.
Bước 2: Công chứng hợp đồng chuyển nhượng đất đai.
Các bên lựa chọn một tổ chức hành nghề công chứng Văn phòng công chứng hoặc Phòng công chứng trên địa bàn tỉnh nơi có đất.
Công chứng viên tiếp nhận yêu cầu công chứng:
Công chứng viên trực tiếp tiếp nhận, kiểm tra tính chính xác và hợp pháp hồ sơ chuyển nhượng đất đai. Trường hợp hồ sơ không đạt yêu cầu, công chứng viên sẽ yêu cầu bổ sung, sửa đổi. Nếu hồ sơ chuyển nhượng đất đai đã đạt yêu cầu, công chứng viên sẽ ghi vào sổ công chứng và hẹn thời gian để các bên ký kết hợp đồng.
Công chứng hợp đồng mua bán đất đai:
Công chứng viên giải thích quyền, nghĩa vụ và hậu quả pháp lý cho các bên tham gia ký kết hợp đồng mua bán đất đai. Công chứng viên kiểm tra năng lực hành vi dân sự của các bên và hướng dẫn ký, điểm chỉ vào Hợp đồng mua bán đất đai trước mặt Công chứng viên. Chuyên viên pháp lý soạn thảo lời chứng. Công chứng viên thực hiện ký nhận vào Hợp đồng và lời chứng.
Công chứng viên chuyển hồ sơ chuyển nhượng đất đai để đóng dấu, lấy số công chứng. Sau khi thu thu phí công chứng sẽ trả hồ sơ cho các bên tham gia ký hợp đồng tặng cho.
Bước 3: Khai thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ.
Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì cần phải thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ. Chủ thể khi thực hiện thủ tục này phải khai, nộp thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ. Nguyên tắc khai thuế đươc quy định tại khoản 3 Điều 16 Thông tư 156/2013/TT-BTC như sau:
“Cá nhân có thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản thực hiện khai thuế theo từng lần phát sinh, kể cả trường hợp được miễn thuế.”
Khoản 1 Điều 10 Nghị định 140/2016/NĐ-CP quy định khai, thu, nộp lệ phí trước bạ như sau:
“1. Lệ phí trước bạ được khai theo từng lần phát sinh.
Tổ chức, cá nhân có tài sản thuộc đối tượng chịu lệ phí trước bạ có trách nhiệm kê khai và nộp hồ sơ khai lệ phí trước bạ (gồm cả các trường hợp thuộc diện miễn lệ phí trước bạ theo quy định tại Điều 9 Nghị định này) cho Cơ quan Thuế khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng với cơ quan nhà nước có thẩm quyền.”
Việc nộp hồ sơ khai thuế này sẽ được thực hiện dựa trên cở sở sự thỏa thuận của các bên. Trường hợp các bên không thỏa thuận thì hồ sơ khai thuế phải nộp chậm nhất là 10 ngày kể từ thời điểm hợp đồng chuyển nhượng đất đai có hiệu lực.
Trường hợp hợp đồng mua bán đất đai có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì hồ sơ khai thuế phải nộp chậm nhất là thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất. Hồ sơ lệ phí trước bạ được nộp cùng với thời điểm làm thủ tục đăng ký biến động đất đai.
Bước 4: Thực hiện thủ tục sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Theo quy định Đăng ký đất đai tại Điều 95 Luật Đất đai 2013. Việc chuyển nhượng đất đai phải được đăng ký biến động đất đai. Thủ tục này được thưc hiện trong thời gian 30 ngày, kể từ ngày các bên ký hợp đồng múa bán đất đai
Hồ sơ đăng ký biến động đất đai gồm những gì?
Theo khoản 2 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT về hồ sơ địa chính. Người sử dụng đất cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ gồm có:
Đơn đăng ký biến động theo mẫu 09/ĐK.
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã công chứng chứng thực.
Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã có.
Văn bản có xác nhận của các thành viên trong hộ gia đình có quyền sử dụng đất trong trường hợp quyền sử dụng đất là của hộ gia đình.
Thực hiện thủ tục sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại cơ quan nhà nước.
Thủ tục sang tên giấy chứng nhận khi chuyển nhượng đất đai được quy định tại khoản 1 Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
Nộp hồ sơ:
Sau khi chuẩn bị đầy đủ hồ sơ, người làm thủ tục nộp hồ sơ tại:
– Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại UBND cấp xã nếu có nhu cầu.
– Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường, hoặc cơ quan tiếp nhận hồ sơ theo quy định của UBND cấp tỉnh.
Bộ phận một cửa tiếp nhận tiếp nhận hồ sơ:
– Cơ quan tiếp nhận hồ sơ ghi đầy đủ thông tin vào sổ tiếp nhận, đưa phiếu tiếp nhận cho người nộp hồ sơ.
– Nếu hồ sơ chưa đầy đủ, hợp lệ thì trong thời gian 03 ngày. Cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo cho người nộp biết. Đồng thời phải hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.
– Nếu nộp hồ sơ tại UBND cấp xã thì trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ. UBND cấp xã phải chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.
Văn phòng đăng ký đất đai giải quyết hồ sơ:
Trường hợp sau khi kiểm tra, hồ sơ đã đủ điều kiện thực hiện sang tên quyền sử dụng đất thì Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất sẽ thực hiện các công việc sau:
Gửi thông tin địa chính, thông tin người có đất đến cơ quan thuế để xác minh thông tin. Trường hợp người có đất chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định.
Xác nhận nội dung biến động quyền sử dụng vào Giấy chứng nhận đã cấp.
Trường hợp phải cấp giấy chứng nhận thì lập hồ sơ trình UBND cấp huyện.
Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.
Văn phòng đăng ký đất đai trả kết quả.
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất ký xác nhận thông tin tặng cho đất đai. Trong thời hạn không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày có kết quả giải quyết.
Văn phòng đăng ký đất đai trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất.
Với trường hợp hồ sơ được nộp tại UBND cấp xã thì chuyển kết quả UBND cấp xã. UBND cấp xã sẽ gửi kết quả cho người nộp hồ sơ.
Thời hạn giải quyết:
Theo khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP thời hạn giải quyết do UBND cấp tỉnh quy định, cụ thể:
– Không quá 10 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ. Không quá 20 ngày với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng khó khăn.
– Thời gian này không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật. Không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã. Không tính thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất. không tính thời gian xem xét xử lý trường hợp vi phạm pháp luật. Không tính thời gian trưng cầu giám định.
Như vậy, trên đây là toàn bộ nội dung tư vấn của chúng tôi về quy định của luật đất đai về pháp luật mua bán đất đai hiện nay. Nếu quý bạn đọc có bất cứ vướng mắc hoặc câu hỏi nào xin vui lòng liên hệ qua Hotline của Luật Trần và Liên Danh để được tư vấn hiệu quả và miễn phí.
