Hợp đồng mua bán nhà đất mới nhất được nhiều cá nhân, tổ chức tìm hiểu khi thực hiện các giao dịch chuyển nhượng nhà đất. Những nội dung chính trong Hợp đồng mua bán nhà đất gồm những gì, mua bán bằng giấy viết tay không công chứng có được không? Luật Trần và Liên Danh xin trân trọng gửi đến quý khách hàng một số thông tin về thủ tục làm hợp đồng mua bán nhà đất.
Hình thức và thủ tục làm hợp đồng mua bán nhà đất, sang tên sổ đỏ?
Thưa luật sư, tôi có mua 1 căn nhà ở Phường Long Trường, quận 9 bằng giấy viết tay, do điều kiện gia đình khó khăn mà cũng chỉ có 3 mẹ con ở, nên đã quyết định mua căn nhà ấy là 17m2 có gác đỗ với giá là 200trăm lẻ 5 triệu đồng, nhà này có diện tích nhỏ như vậy là do được tách ra từ căn nhà lớn của người chủ gốc xây cho người em mình ở nhưng sau này người e không ở nữa nên mới chuyển nhượng bán lại cho những người khác, đến đây tôi mua lại là đã qua 4 người.
Khi làm giấy tờ tay bên bán và mua chỉ viết giấy tay thoả thuận giữa 2 bên mà không có công chứng, chứng thực.
Vậy bây giờ mẹ con tôi phải làm như thế nào để có thể sở hữ hợp pháp căn nhà này?
Trả lời:
Trước hết để đảm bảo tối đa quyền lợi của mình bạn phải liên hệ với người có mảnh đất mà bạn sẽ mua để tìm hiểu giấy tờ pháp lý của mảnh đất này, để biết được giấy tờ giả hay thật bạn có thể dùng mắt thường xem dấu nổi và dấu đỏ cũng như nội dung in trên giấy có rõ ràng, sắc nét hay không.
Thường thì dấu giả sẽ kém sắc nét, thậm chí nhòe nhoẹt hay con chữ không ngay ngắn, đồng đều. Trong trường hợp gặp khó khăn trong vấn đề đánh giá thật giả, bạn có thể nhờ những người có chuyên môn như công chứng viên, cán bộ tài nguyên môi trường. Bạn phải xem xét rằng mảnh đất này có tranh chấp hay không, hoặc mảnh đất này có thuộc sở hữu chung của ai khác hay không.
Mặt khác phải xem xét rằng mảnh đất này có đang liên quan đến một giao dịch khác như đặt cọc, cầm cố, bảo lãnh hay ủy quyền không, vấn đề này bạn có thể tìm hiểu ở phòng công chứng.
Thứ 2 khi mua đất:
Bạn và bên chủ đất phải liên hệ Phòng công chứng để công chứng Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nếu không được công chứng, chứng thực thì Hợp đồng chuyển nhượng không có hiệu lực pháp luật. Vì vậy trong turonfg hợp này bạn cần phải yêu cầu bên bán cùng đi công chứng, chứng thực hợp đồng mua bán đất nay ngay.
Sau khi ký Hợp đồng chuyển nhượng bạn phải làm các thủ tục thuế (bên bán chịu thuế thu nhập cá nhân, bên mua chịu thuế trước bạ) tại Chi cục thuế quận, huyện nơi có đất. Sau khi thực hiện xong các thủ tục thuế thì bạn phải đăng ký quyên sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 tại điều 95
Các giấy tờ cần chuẩn bị làm thủ tục:
Bên bán (Bên chuyển nhượng) nhà đất:
– CMND + hộ khẩu của cả hai vợ chồng.
– Chứng nhận kết hôn (nếu đã kết hôn) hoặc Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân (nếu chưa kết hôn).
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyển sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Sổ đỏ).
Bên mua (Bên nhận chuyển nhượng) nhà đất:
– CMND và hộ khẩu của cả hai vợ chồng.
– Chứng nhận kết hôn (nếu đã kết hôn) hoặc Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân (nếu chưa kết hôn).
Lưu ý: Trường hợp Bên mua nhà đất chỉ muốn một người đứng tên thì phải làm thủ tục thỏa thuận tài sản riêng hoặc văn bản thỏa thuận cử người đứng tên trên giấy chứng nhận (Liên hệ với tư vấn viên của sàn pháp lý để biết thêm chi tiết).
Sau khi bạn chuẩn bị đủ các hồ sơ trên và nộp lên phòng tài nguyên môi trường cấp quận huyện nơi có mảnh đất cùng với việc bạn đã đóng đủ các loại thuế, lệ phí nêu trên thì trong vòng 15-20 ngày cơ quan có thẩm quyền sẽ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bạn. Lúc này mảnh đất mới thuộc sơ hữu hợp pháp của bạn.
Thủ tục công chứng hợp đồng mua bán nhà đất
Khi mua bán nhà đất thì các bên phải công chứng hợp đồng mua bán. Sau đây là thủ tục công chứng hợp đồng mua bán nhà đất gồm hồ sơ cần chuẩn bị, các bước công chứng và tiền phải nộp khi công chứng.
Hồ sơ công chứng hợp đồng mua bán nhà đất
Căn cứ Điều 40 và Điều 41 Luật Công chứng 2014 thì các bên cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ gồm các giấy tờ sau:
|
Bên bán, bên tặng cho |
Bên mua, bên nhận tặng cho |
|
– Giấy chứng nhận (Sổ đỏ). – Giấy tờ tùy thân: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước hoặc hộ chiếu (của cả vợ và chồng). – Sổ hộ khẩu. – Giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân (đăng ký kết hôn). – Hợp đồng ủy quyền (nếu bán thay người khác). |
– Giấy tờ tùy thân: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân hoặc hộ chiếu. – Sổ hộ khẩu. – Giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân. |
|
– Phiếu yêu cầu công chứng thường do bên mua điền theo mẫu của tổ chức hành nghề công chứng. – Các bên có thể soạn trước hợp đồng. |
|
Trình tự, thủ tục công chứng
Bước 1. Tiếp nhận yêu cầu công chứng
– Đánh giá yêu cầu của pháp luật với người công chứng:
Cá nhân phải có năng lực hành vi dân sự đầy đủ (nếu không sẽ từ chối yêu cầu công chứng).
– Kiểm tra giấy tờ trong hồ sơ công chứng:
Trường hợp 1: Hồ sơ đầy đủ, đúng pháp luật thì thụ lý và ghi vào sổ công chứng.
Trường hợp 2. Hồ sơ chưa đầy đủ thì yêu cầu bổ sung..
Bước 2. Thực hiện công chứng
Trường hợp 1. Nếu các bên có hợp đồng soạn trước
– Công chứng viên phải kiểm tra dự thảo hợp đồng
+ Nếu đáp ứng được yêu cầu thì chuyển sang đoạn tiếp theo.
+ Nếu không đúng hoặc có vi phạm thì yêu cầu sửa, nếu không sửa thì từ chối công chứng.
Trường hợp 2. Với hợp đồng công chứng viên soạn thảo theo yêu cầu người công chứng
– Người yêu cầu công chứng (2 bên mua bán) đọc lại toàn bộ hợp đồng để kiểm tra và xác nhận vào hợp đồng.
– Người yêu cầu công chứng ký vào từng trang của hợp đồng (việc ký phải thực hiện trước mặt công chứng viên).
– Công chứng viên yêu cầu các bên xuất trình bản chính các giấy tờ có trong hồ sơ để đối chiếu.
– Ghi lời chứng, ký và đóng dấu.
Những lưu ý khi công chứng hợp đồng mua bán đất:
– Phải công chứng tại các tổ chức công chứng trong phạm vi tỉnh nơi có nhà đất.
– Được công chứng tại tổ chức công chứng: Gồm Phòng công chứng (đơn vị sự nghiệp của Nhà nước) và Văn phòng công chứng (tư nhân). Việc công chứng có thể được thực hiện ngoài trụ sở của tổ chức hành nghề công chứng trong trường hợp người yêu cầu công chứng là người già yếu, không thể đi lại được…
– Thời hạn công chứng:
+ Không quá 02 ngày làm việc;
+ Với hợp đồng, giao dịch có nội dung phức tạp thì thời hạn công chứng có thể kéo dài hơn nhưng không quá 10 ngày làm việc.
Phí công chứng hợp đồng mua bán nhà đất
Theo khoản 2 Điều 4 Thông tư 257/2016/TT-BTC phí công chứng hợp đồng mua bán nhà đất được tính như sau:
Trường hợp 1. Chỉ có đất
– Phí công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được tính trên giá trị quyền sử dụng đất.
Trường hợp 2. Đất có nhà ở, công trình xây dựng trên đất.
– Phí công chứng tính trên tổng giá trị quyền sử dụng đất và giá trị tài sản gắn liền với đất, giá trị nhà ở, công trình xây dựng trên đất.
|
|
Mức thu (đồng/trường hợp) |
|
|
1 |
Dưới 50 triệu đồng |
50.000 đồng |
|
2 |
Từ 50 triệu đồng đến 100 triệu đồng |
100.000 đồng |
|
3 |
Từ trên 100 triệu đồng đến 01 tỷ đồng |
0,1% giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch |
|
4 |
Từ trên 01 tỷ đồng đến 03 tỷ đồng |
01 triệu đồng + 0,06% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 01 tỷ đồng |
|
5 |
Từ trên 03 tỷ đồng đến 05 tỷ đồng |
2,2 triệu đồng + 0,05% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 03 tỷ đồng |
|
6 |
Từ trên 05 tỷ đồng đến 10 tỷ đồng |
3,2 triệu đồng + 0,04% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 05 tỷ đồng |
|
7 |
Từ trên 10 tỷ đồng đến 100 tỷ đồng |
5,2 triệu đồng + 0,03% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 10 tỷ đồng. |
|
8 |
Trên 100 tỷ đồng |
32,2 triệu đồng + 0,02% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 100 tỷ đồng (mức thu tối đa là 70 triệu đồng/trường hợp). |
Quy định đặt cọc khi mua bán nhà ở có cần chứng thực hay không?
Hiện tại tôi có người thân đang đứng tên trên sổ hồng nhà ở và cũng là chủ hộ, nhưng vì do mâu thuẫn gia đình nên người này đã đem sổ hồng, hộ khẩu, cmnd để bán nhà. Giá bán 5 tỉ và nhận cọc trước 800 triệu. Hai bên có làm giấy đặt cọc nhưng không có chứng thực của cơ quan chức năng hoặc đơn vị đại điện theo quy định của luật đất đai.
Về việc bán nhà là do mâu thuẫn gia đình và các thành viên còn lại không hề hay biết, chỉ đến lúc bên mua đến đòi lại cọc hoặc đưa thêm số tiền còn lại để giao nhận nhà thì gia đình mới hay. Cho tôi hỏi nếu gia đình không trả cọc và không đồng ý bán nhà thì có cách nào kiện tụng hoặc không ý theo thỏa thuận vì cho rằng giấy tờ không hợp lệ?
Cảm ơn luật sư!
Luật sư trả lời:
Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về vấn đề đặt cọc như sau:
“Điều 328. Đặt cọc
- Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
- Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”
Như vậy, có thể thấy theo quy định pháp luật nêu trên thì việc đặt cọc không bắt buộc bạn phải công chức hay chứng thực.
Đối với các giao dịch có liên quan tới đất đai thì hiện tại theo quy định của Luật đất đai năm 2013 thì chỉ có hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất… mới bắt buộc phải đi công chứng, chứng thực, bạn có thể tham khảo quy định tại Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013, cụ thể:
“….3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
- a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;
- b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đấtmà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;
- c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;..”
Do đó, trong trường hợp này, cách tốt nhất bạn và gia đình nên xem xét, xác định người có quyền sử dụng đất là ai, có phải là của người đã lập hợp đồng đặt cọc hay không.
Nếu như không phải người có quyền sử dụng đất hoặc người đó chỉ có một phần quyền sử dụng đất thì bạn và gia đình hoàn toàn có quyền yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét, bảo vệ quyền lợi cho mình được.
Trên đây là một số thông tin pháp luật và nội dung cơ bản thủ tục làm hợp đồng mua bán nhà đất. Hợp đồng mua bán nhà đất mới nhất. Để tìm hiểu thông tin chi tiết, quý khách hàng vui lòng liên hệ tới Công ty TNHH Luật Trần và Liên Danh để được tư vấn và hỗ trợ.
