Thẩm định giá là việc cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá xác định giá trị bằng tiền của các loại tài sản theo quy định của Bộ luật dân sự phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá. Theo quy định của pháp luật thì tổ chức, cá nhân muốn kinh doanh dịch vụ thẩm định giá phải đáp ứng đủ các điều kiện quy định và phải được cơ quan có thẩm quyền cấp phép. Trong bài viết này, Luật Trần và Liên danh sẽ phân tích các quy định về thẩm định giá tại Quảng Ngãi.
Thẩm định giá là gì?
Thẩm định giá là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế (Điều 4-Pháp lệnh giá số 40).
Nghề thẩm định giá chia làm 2 cấp: chuyên viên thẩm định giá và trợ lý chuyên viên thẩm định giá. Theo đó, hai loại hình dịch vụ liên quan đến ngành này ra đời:
+ Thứ nhất, đó là dịch vụ thẩm định theo yêu cầu của các cơ quan, tổ chức của Nhà nước.
+ Thứ hai, dịch vụ thẩm định giá của các tổ chức, cá nhân có nhu cầu thẩm định giá khi thị trường bất động sản phát triển.
Thẩm định giá – nghề mới ở Việt Nam
Có thể định nghĩa thẩm định giá (Valuation hay Appraisement) là việc ước tính hay xác định giá trị của một tài sản, tại một thời điểm và một địa điểm nhất định.
Để làm được việc này, ngoài việc xem xét những đặc điểm riêng biệt của từng tài sản (hình dạng của thửa đất, kích thước của ngôi nhà…) còn phải xem xét các yếu tố rủi ro vô hình (rủi ro gắn với khả năng sinh lời tương lai…) và những yếu tố luật pháp (quyền sở hữu, giấy phép…) ảnh hưởng đến giá trị tài sản.
Thẩm định giá – nghề độc lập
Thẩm định giá là một nghề độc lập trong xã hội tương tự như nghề kế toán, kiểm toán. Thế giới có Ủy ban chuẩn mực thẩm định giá Quốc tế và tại các nước Đông Nam Á có Hiệp hội thẩm định giá ASEAN. Tại Việt Nam, đây là một nghề mới nhưng không phải vì vậy mà nghề này đơn điệu, ngược lại đây chính là cơ hội để bạn có thể phát huy hết khả năng của bản thân. Tùy theo năng lực cá nhân, bạn có thể lựa chọn nhiều địa điểm làm việc và nhiều môi trường khác nhau để tự học hỏi.
Công việc của một nhà thẩm định giá luôn đòi hỏi sự cẩn thận, kiên trì trong việc thu thập thông tin và xử lý số liệu.
Thẩm định giá – nghề nhiều thách thức
Gần với nghề kiểm toán, luật sư, nghề thẩm định giá luôn đòi hỏi tính kiên trì, tính tự tin, sự năng động… cũng như trình độ chuyên môn, nghiệp vụ và phẩm chất đạo đức.
Bạn có thể hình dung thẩm định giá là một công việc rất cụ thể, đòi hỏi tính kiên trì và cẩn thận trong việc thu thập thông tin và xử lý số liệu. Nghề thẩm định giá cũng đòi hỏi bạn phải tự tin vào khả năng và kết quả thẩm định của mình. Vì là người cung cấp dịch vụ cho khách hàng nên bạn cũng cần năng động trong việc xử lý các mối quan hệ, các tình huống phát sinh…
Do tính chất đặc biệt của nghề thẩm định giá, ngoài những tố chất kể trên, người thẩm định viên còn cần phải đáp ứng một số yêu cầu đặc thù của nghề nghiệp:
– Thứ nhất: Tính kỷ luật tuân thủ tiêu chuẩn thẩm định giá, chịu trách nhiệm trước pháp luật về hoạt động nghề nghiệp và kết quả thẩm định giá bảo đảm tính độc lập về chuyên môn nghiệp vụ và tính trung thực, khách quan của hoạt động thẩm định giá bảo mật các thông tin của đơn vị được thẩm định giá…
– Thứ hai: Tính trung thực, thẩm định viên không được nhận bất kỳ một khoản tiền hoặc các lợi ích nào khác từ tổ chức cá nhân có nhu cầu thẩm định giá ngoài mức giá dịch vụ đã thỏa thuận trong hợp đồng thẩm định không đúng các điều khoản của hợp đồng thẩm định giá…
Tiêu chí để đánh giá một công ty Luật có uy tín hay không?
Đã được thành lập lâu năm, nhiều kinh nghiệm trong lĩnh vực sở hữu trí tuệ
Thời gian thành lập và kinh nghiệm hoạt động luôn là tiêu chí được quan tâm hàng đầu đối với mỗi khách hàng trong việc đánh giá và lựa chọn Công ty Luật uy tín. Cùng với thời gian công ty luật ra đời còn phải xem xét về kinh nghiệm hoạt động của công ty trong lĩnh vực tư vấn pháp lý về sở hữu trí tuệ bởi vì thời gian tồn tại của doanh nghiệp không đồng thời thể hiện kinh nghiệm giải quyết, xử lý các vụ việc về sở hữu trí tuệ. Khách hàng có thể tham khảo các yếu tố liên quan mật thiết đến thời gian và kinh nghiệm hoạt động của công ty luật như số năm gắn bó của của đội ngũ luật sư, chuyên gia tư vấn hay danh tiếng, mức độ phổ biến khi được so sánh với các công ty luật khác trong ngành.
Quy mô và hình thức tổ chức của công ty luật
Quy mô và hình thức tổ được xem là một trong những yếu tố cần thiết góp phần đánh giá về uy tín của Công ty. Đối với những văn phòng tư vấn luật có quy mô nhỏ, họ sẽ điểm ưu thế so với các công ty lớn khác là bộ máy làm việc tinh gọn, có sự liên kết nắm bắt đầy đủ, nhanh chóng với đội ngũ tư vấn từ đó có thể giải quyết hiệu quả vấn đề và tiết kiệm thời gian. Hình thức tổ chức của công ty có ảnh hưởng trực tiếp đến quyết định của khách hàng. Việc bố trí tốt hình thức sẽ tạo ra sự tôn trọng đối với khách hàng và góp phần thể hiện hình ảnh một văn phòng luật tư vấn sở hữu trí tuệ có tác phong chuyên nghiệp.
Sự đánh giá của khách hàng đã sử dụng dịch vụ của công ty luật sở hữu trí tuệ
Những đánh giá của khách hàng đã sử dụng dịch vụ sẽ là những tiêu chí rất quan trọng phục vụ công tác đánh giá mức độ uy tín của công ty. Trên thực tế có rất nhiều kênh để khách hàng khảo sát và đánh giá dịch vụ công ty luật tư vấn sở hữu trí tuệ. Khách hàng có thể thực hiện truy cập trang web chính thức của công ty đó để kiểm tra những thông tin liên quan và xem xét những đánh giá thực của khách hàng sau khi trải nghiệm dịch vụ tư vấn tại đây. Các nguồn thông tin đánh giá từ các mạng xã hội, báo chí và phương tiện truyền thông cũng là kênh hữu hiệu để tìm hiểu mức độ uy tín của công ty luật này. Việc những đối tác của công ty luật tin tưởng sử dụng tiếp tục dịch vụ là minh chứng rõ nét nhất về độ uy tín của công ty luật. Tuy nhiên, khách hàng vẫn nên trao đổi tư vấn trực tiếp với đội ngũ tư vấn của công ty luật đó để có sự chắc chắn nhất.
Phạm vi hoạt động củ công ty luật chuyên thẩm định giá tại Quảng Ngãi
Công ty luật tổ chức là hành nghề luật sư, được phép thực hiện dịch vụ pháp lý theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức, cụ thể:
– Tham gia tố tụng với tư cách là người bào chữa cho người bị tạm giữ, bị can, bị cáo hoặc là người bảo vệ quyền lợi của người bị hại, nguyên đơn dân sự, bị đơn dân sự, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trong vụ án hình sự.
– Tham gia tố tụng với tư cách là người đại diện hoặc là người bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của nguyên đơn, bị đơn, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trong các vụ án về tranh chấp dân sự, hôn nhân và gia đình, kinh doanh, thương mại, lao động, hành chính, việc về yêu cầu dân sự, hôn nhân và gia đình, kinh doanh, thương mại, lao động và các vụ, việc khác theo quy định của pháp luật.
– Thực hiện tư vấn pháp luật.
– Đại diện ngoài tố tụng cho khách hàng để thực hiện các công việc có liên quan đến pháp luật.
– Thực hiện dịch vụ pháp lý khác theo quy định của pháp luật.
Phương pháp so sánh
Phương pháp so sánh thuộc cách tiếp cận từ thị trường (Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 08 “Cách tiếp cận từ thị trường’ được Ban hành kèm theo Thông tư số 126/2015/TT-BTC ngày 20/08/2015 của Bộ trưởng Bộ Tài chính).
Phương pháp so sánh là phương pháp thẩm định giá, xác định giá trị của quyền sử dụng đất thẩm định giá dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các thửa đất so sánh để ước tính, xác định giá trị của tài sản thẩm định giá. Phương pháp so sánh thuộc cách tiếp cận từ thị trường.
Phương pháp so sánh thường được áp dụng để xác định giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất trong trường hợp có thông tin giao dịch trên thị trường của các thửa đất tương tự với thửa đất thẩm định giá. Phương pháp so sánh trực tiếp được xây dựng chủ yếu dựa trên yêu cầu tuân thủ nguyên tắc thay thế: giá trị tài sản mục tiêu được coi là hoàn toàn có thể ngang bằng với giá trị của những tài sản tương đương có thể so sánh được. Theo đó, thẩm định viên phải dựa vào mức giá của những tài sản tương tự đó được xác định trong thời gian gần nhất để ước tính giá cho tài sản mục tiêu.
Phương pháp so sánh thường được áp dụng để xác định giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất trong trường hợp có thông tin giao dịch trên thị trường của các thửa đất tương tự với thửa đất thẩm định giá.
Các bước thẩm định giá tại Quảng Ngãi theo phương pháp so sánh
Bước 1: Tìm kiếm thông tin về những bất động sản đã được giao dịch trong thời gian gần nhất có thể so sánh được với bất động sản mục tiêu về các mặt, các yếu tố chủ yếu ảnh hưởng đến giá trị như: Vị trí, cơ sở hạ tầng giao thông, tiện ích, diện tích, kích thước…
Bước 2: Tiến hành kiểm tra và phân tích các giao dịch chứng cứ nhằm đảm bảo tính chất có thể so sánh được với bất động sản mục tiêu. Để thực hiện tốt bước này, khi kiểm tra và phân tích các giao dịch thị trường cần phải làm rõ: nguồn gốc, đặc điểm và tính chất các giao dịch.
Bước 3: Lựa chọn một số bất động sản có thể so sánh thích hợp nhất. Theo kinh nghiệm, thường lấy từ 3 đến 6 bất động sản để so sánh. Theo quy định hiện hành ở Việt Nam, thẩm định viên phải được tối thiểu 3 bất động sản tương tự khi áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp.
Bước 4: Xác định những yếu tố khác nhau giữa bất động sản mục tiêu và bất động sản chứng cớ. Đồng thời, dựa trên các yếu tố khác nhau, tiến hành xác định những yếu tố khác nhau giữa bất động sản thẩm định giá và bất động sản so sánh. Đồng thời, dựa trên các yếu tố khác nhau, tiến hành lập bảng phân tích, điều chỉnh giá của các bất động sản so sánh.
Bước 5: Ước tính giá trị bất động sản mục tiêu trên cơ sở giá của bất động sản đã điều chỉnh.
Điều kiện áp dụng
Chất lượng thông tin phải phù hợp, đầy đủ, đáng tin cậy và kiểm tra được.
Thị trường phải ổn định. Nếu thị trường biến động sẽ có sai số lớn, ngay cả khi đối tượng giống nhau về nhiều mặt.
Để giảm bớt sự tác động của các định kiến và tính chủ quan trong việc đánh giá các yếu tố, thẩm định viên nên sử dụng các phương pháp thống kê, phân tích xác suất và máy tính. Điều kiện đó cho pháp thẩm định viên rút ra kết luận từ tập hợp các tài liệu trên cơ sở phân tích luật số lớn và nhận được kết quả đúng hơn.
Phương pháp vốn hóa trực tiếp
Phương pháp vốn hóa trực tiếp thuộc cách tiếp cận từ thu nhập (Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 09 “Cách tiếp cận từ chi phí’ được Ban hành kèm theo Thông tư số 126/2015/TT-BTC ngày 20/08/2015 của Bộ trưởng Bộ Tài chính).
“Cách tiếp cận từ thu nhập là cách thức xác định giá trị của bất động sản thông qua việc quy đổi dòng tiền trong tương lai có được từ tài sản về giá trị hiện tại”.
Phương pháp vốn hóa trực tiếp được áp dụng để xác định giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất tạo ra thu nhập cho người sử dụng. Phương pháp vốn hóa trực tiếp được áp dụng trong trường hợp thu nhập từ bất động sản là tương đối ổn định (không đổi hoặc thay đổi theo một tỷ lệ nhất định) trong suốt thời gian sử dụng hữu ích còn lại (được tính bằng tuổi đời kinh tế còn lại) của bất động sản hoặc vĩnh viễn.
Công thức tính: V= I/R
Trong đó:
V: Giá trị tài sản thẩm định giá
I: Thu nhập hoạt động thuần
R: Tỷ suất vốn hóa
Các bước tiến hành thẩm định giá tại Quảng Ngãi
Bước 1: Ước tính thu nhập hoạt động thuần do tài sản mang lại
Công thức xác định thu nhập hoạt động thuần:
Thu nhập hoạt động thuần = Tổng thu nhập tiềm năng – Thất thu do không sử dụng hết 100% công suất và do rủi ro thanh toán – Chi phí hoạt động
Thẩm định viên xác định tổng thu nhập tiềm năng, thất thu, chi phí hoạt động thông qua các thông tin điều tra khảo sát trên thị trường của các tài sản tương tự, có tham khảo thu nhập và chi phí hoạt động trong quá khứ của tài sản thẩm định giá, xem xét tình hình cung – cầu, triển vọng phát triển của thị trường ngành, lĩnh vực và các yếu tố khác ảnh hưởng đến việc dự báo tổng thu nhập tiềm năng, thất thu, chi phí hoạt động dự kiến của tài sản thẩm định giá.
Bước 2: Xác định tỷ suất vốn hóa
Tỷ suất vốn hóa được xác định thông qua 03 phương pháp: Phương pháp so sánh, Phương pháp phân tích vốn vay – vốn đầu tư và Phương pháp phân tích khả năng thanh toán nợ.
Bước 3: Áp dụng công thức vốn hóa trực tiếp.
Điều kiện áp dụng thẩm định giá tại Quảng Ngãi
Phù hợp khi định giá thửa đất có khả năng mang lại các khoản thu nhập ổn định và có thể dự báo trước một cách hợp lý.
Thường áp dụng để tư vấn cho các quyết định lựa chọn phương án đầu tư.
Trên đây là bài viết tư vấn về thẩm định giá tại Quảng Ngãi của Luật Trần và Liên danh. Nếu có thắc mắc hãy gọi cho chúng tôi theo số Hotline: 0969 078 234 để được tư vấn miễn phí.
