Trong thực tiễn hiện nay, việc thuê nhà không đơn thuần chỉ phục vụ mục đích ở mà nó còn phục vụ mục đích kinh doanh của mỗi cá nhân. Việc thuê nhà để kinh doanh có gì khác với việc thuê nhà để ở? Pháp luật quy định về hợp đồng cho thuê nhà để kinh doanh như thế nào?
Bài viết sau đây của Luật Trần và Liên Danh sẽ trình bày cụ về về hợp đồng thuê nhà kinh doanh và các vấn đề liên quan theo quy định của pháp luật.
Hợp đồng thuê nhà kinh doanh là gì?
Hợp đồng thuê tài sản theo quy định tại điều 472 Bộ luật Dân sự 2015:
Hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê.
Hợp đồng thuê nhà kinh doanh
Như vậy, theo quy định trên thì hợp đồng thuê nhà là hợp đồng thuê tài sản theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015 với đối tượng của hợp đồng thuê được xác định cụ thể là nhà.
Chủ thể của hợp đồng cho thuê nhà kinh doanh
Chủ thể của hợp đồng cho thuê nhà kinh doanh theo quy định tại Bộ luật Dân sự 2015 bao gồm: bên thuê và bên cho thuê.
Đối với cá nhân là chủ thể của hợp đồng thuê nhà phải thỏa mãn các điều kiện là người có năng lực hành vi dân sự đầy đủ: Đó là người từ đủ 18 tuổi trở lên, không bị hạn chế năng lực hành vi dân sự, không mất năng lực hành vi dân sự.
Ngoài ra, theo khoản 4 Điều 21 Bộ luật Dân sự 2015 người chưa thành niên từ đủ 15 tuổi đến dưới 18 tuổi không bị mất năng lực hành vi dân sự hoặc bị hạn chế năng lực hành vi dân sự cũng có thể tự mình xác lập và thực hiện hợp đồng nếu được người đại diện theo pháp luật đồng ý.
Đối với pháp nhân, hộ gia đình, tổ hợp tác là chủ thể của hợp đồng thuê nhà thì hợp đồng thuê nhà phải được xác lập, thực hiện thông qua người đại diện hợp pháp của pháp nhân.
Ngoài các điều kiện chung về chủ thể khi tham gia hợp theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015 thì chủ thể tham gia vào hợp đồng thuê nhà kinh doanh phải đáp ứng được các điều kiện theo quy định tại điều 119 luật Nhà ở 2014:
Bên bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, tặng cho, đổi, để thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở phải có điều kiện sau đây:
Là chủ sở hữu nhà ở hoặc người được chủ sở hữu cho phép, ủy quyền để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của Luật này và pháp luật về dân sự; trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải là người đã mua nhà ở của chủ đầu tư hoặc người đã nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở;
Nếu là cá nhân thì phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự; nếu là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân, trừ trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương.
Bên mua, thuê, thuê mua nhà ở, bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, nhận đổi, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, nhận thế chấp, mượn, ở nhờ, được ủy quyền quản lý nhà ở là cá nhân thì phải có điều kiện sau đây:
Nếu là cá nhân trong nước thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện các giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự và không bắt buộc phải có đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch;
Nếu là cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật Việt Nam, phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật này và không bắt buộc phải có đăng ký tạm trú hoặc đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch.
Như vậy, để được tham gia vào hợp đồng thuê nhà kinh doanh các chủ thể phải thỏa mãn các điều kiện được quy định tại Bộ luật Dân sự 2015 cũng như phải thỏa mãn các điều kiện quy định tại luật Nhà ở 2014.
Mẫu hợp đồng thuê nhà kinh doanh
CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập- Tự do- Hạnh phúc
HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ
(Số:……/HĐTN)
– Căn cứ Bộ luật Dân sự 91/2015/QH13 ngày 24 tháng 11 năm 2015;
– Căn cứ nhu cầu và khả năng của hai bên;
Hôm nay ngày tháng năm 2019 tại địa chỉ …………,
Chúng tôi gồm có:
- BÊN CHO THUÊ (BÊN A)
Ông/bà:………………………………………………………………………………Năm sinh:………………………..
CMND số:…………………………….Ngày cấp:……………………………..Nơi cấp:…………………
Địa chỉ:………………………………………………………………………………………………………………………….
Điện thoại:…………………………………………………………………………………………………………….
- BÊN THUÊ (BÊN B)
Ông/bà:………………………………………………………………………………..Năm sinh:………………………..
CMND số:……………………………………………………..Ngày cấp:……………………………..Nơi cấp:……
Địa chỉ:…………………………………………………………………………………………………………………………
Điện thoại:………………………………………………………………………………………………………………….
Hai bên cùng thoả thuận ký hợp đồng thuê nhà với các điều khoản sau đây:
ĐIỀU I: ĐỐI TƯỢNG CỦA HỢP ĐỒNG
Bên A đồng ý cho Bên B thuê nhà với các nội dung sau đây:
1.1 Địa chỉ nhà cho thuê:…………………………………………………………………………………………………
1.2 Diện tích thuê là:……………………………………………………………………………………………………….
1.3 Mục đích thuê………………………………………………………………………………………………………….
ĐIỀU II:THỜI HẠN THUÊ, GIÁ THUÊ VÀ BÀN GIAO NHÀ
- Thời hạn thuê nhà: …….năm kể từ ngày…. tháng….. năm …….
- Giá thuê nhà…………………………………
- Giá thuê nhà năm thứ nhất và năm thứ hai là ………………………. đồng/ tháng
- Giá thuê nhà năm thứ ba đến khi hết hợp đồng, nếu hai bên tiếp tục ký hợp đồng thì tùy theo tình hình thực tế hai bên có thể thỏa thuận mức tăng (hoặc giảm) giá thuê nhà cho phù hợp, nhưng không quá 105 giá thuê nhà của tháng cuối cùng hợp đồng.
Giá tiền thuê nhà chưa bao gồm các khoản phí Bên A phải nộp theo quy định của Nhà nước.
Bên A ủy quyền cho Bên B lên chi cục thuế địa phương làm thủ tục kê khai và nộp thuê liên quan đến việc cho thuê nhà theo quy định. Bên A có trách nhiệm cung cấp đầy đủ giấy tờ liên quan (nếu có) để Bên B làm việc với cơ quan thuế.
- Thời điểm bàn giao nhà: Bên A sẽ bàn giao nhà cùng toàn bộ các đồ dùng, thiết bị được liệt kê tại phụ lục hợp đồng (nếu có) cho Bên B vào ngày…..tháng……năm
ĐIỀU III: PHƯƠNG THỨC THANH TOÁN VÀ TIỀN ĐẶT CỌC
3.1. Phương thức thanh toán: Tiền thuê nhà được thanh toán như sau:
– Tiến độ thanh toán: Bên B thanh toán tiền thuê nhà cho Bên A 06 tháng/lần. Kỳ thanh toán đầu tiên sẽ được thực hiện tại thời điểm các bên ký hợp đồng. Kỳ thanh toán tiếp theo sẽ được thanh toán trong vòng 05 ngày cuối kỳ thanh toán trước đó.
Bên B phải thanh toán tiền thuê nhà cho Bên A trước 05 ngày làm việc của các kỳ thanh toán tiếp theo
3.2. Hình thức thanh toán: Tiền mặt hoặc chuyển khoản
3.3 Đặt cọc: Bên B đặc cọc cho Bên A số tiền là ………………..đồng. Bên A có trách nhiệm hoàn trả cho bên B số tiền này ngày sau khi hợp đồng thuê nhà chấm dứt trong trường hợp Hợp đồng thuê nhà hết hạn và không tiếp tục được gia hạn, và nếu Bên B đã thực hiện đầy đủ các cam kết về hoàn trả nguyên trạng mặt bằng bàn giao theo nội dung Biên bản bàn giao tài sản giữa hai bên và đã thanh toán đầy đủ các chi phí phát sinh từ việc cho thuê như tiền điện, tiền nước.
ĐIỀU IV: QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CỦA BÊN A
4.1. Bên A có các quyền sau đây:
4.1.1. Nhận đủ tiền thuê nhà theo đúng kỳ hạn thanh toán và nhận lại nhà khi hết thời hạn cho thuê như đã thỏa thuận
4.1.2. Chấm dứt hợp đồng trước thời hạn nhưng phải báo cho Bên B trước 01 tháng và yêu cầu bên B bồi thường thiệt hại khi Bên B có một trong các hành vi sau:
– Vi phạm nghĩa vụ thanh toán theo quy định tại ĐIỀUIII mà không được sự đồng ý của Bên A.
– Sửa chữa hoặc cải tạo nhà làm ảnh hưởng đến kiến trúc, kết cấu và mỹ quan của ngôi nhà mà không được sự đồng ý của Bên A.
– Cố ý làm hư hỏng nghiêm trọng phần nhà đang thuê.
– Cho người khác thuê lại toàn bộ hoặc 1 phần nhà đang thuê mà không có sự đồng ý của Bên A.
– Sử dụng phần diện tích thuê không đúng mục đích quy định tại ĐIỀU I của Hợp đồng.
4.1.3. Khi kết thúc Hợp đồng được nhận lại các hạng mục mà bên B đã đầu tư như: cửa cuốn, của kính (nếu có).
4.2 Bên A có những nghĩa vụ sau:
4.2.1. Bàn giao nhà cùng toàn bộ các đồ dùng, thiết bị được liệt kê tại phụ lục hợp đồng (nếu có) cho Bên B đúng thời hạn.
4.2.2. Hỗ trợ bên B làm thủ tục pháp lý cần thiết với chính quyền địa phương. Đảm bảo tính hợp pháp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà đối với toàn bộ diện tích cho thuê. Đảm bảo quyền cho thuê, có đầy đủ giấy tờ hợp pháp và không có bất cứ một tranh chấp, khiếu kiện nào liên quan đến diện tích cho thuê. Đảm bảo tài sản cho thuê không bị ràng buộc với bất kỳ nghĩa vụ pháp lý, kinh tế nào hoặc bị cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xử lý dưới mọi hình thức.
4.2.3. Lắp đặt đồng hồ đo điện riêng và nhà vệ sinh riêng cho phần diện tích thuê.
4.2.4. Sửa chữa kịp thời những hư hỏng liên quan tới kết cấu chịu lực, tường của phần diện tích thuê nếu hư hỏng vì lý do khách quan gây ra.
ĐIỀU V: QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CỦA BÊN B
5.1 Bên B có những quyền sau đây:
5.1.1 Trong thời gian thuê nhà, bên B có quyền sử dụng và quản lý toàn bộ phần diện tích nhà đã thuê.5.1.2 Được ưu tiên ký hợp đồng thuê tiếp nếu đã hết hạn thuê mà nhà vẫn dùng để cho thuê.5.1.3 Được quyền lắp đặt biển cửa hàng, hệ thống giá đỡ độc lập với mục đích để hàng, sơn quét tường theo nhận diện trang trí cửa hàng.
5.1.4 Được thay đổi cấu trúc ngôi nhà nếu được Bên A đồng ý bằng văn bản.
5.1.5 Chấm dứt hợp đồng trước thời hạn nhưng phải báo cho bên A trước 01 tháng và yêu cầu bên A bồi thường thiệt hại khi bên A có một trong các hành vi sau:
– Vi phạm thời hạn bàn giao nhà theo quy định tại khoản 2.3 , Điều II mà không được sự đồng ý của bên B.
– Cố ý gây khó khăn cho hoạt động của bên B.
– Cho thuê hoặc sang nhượng phần diện tích cho thuê cho bên thứ 3 trong thời gian còn hiệu lực hợp đồng- Tự ý tăng giá cho thuê nhà trong thời hạn của hợp đồng mà chưa có sự đồng ý của bên B.
– Không sửa chữa kịp thời những hư hỏng liên quan tới kết cấu chịu lực, tường của phẩn diện tích thuê nếu hư hỏng do lý do khách quan gây ra (như: hao mòn tự nhiên).
5.2 Bên B có những nghĩa vụ sau:
5.2.1 Thanh toán tiền thuê nhà theo đúng kỳ hạn thanh toán và bàn giao lại nhà khi hết thời hạn thuê như đã thỏa thuận.
5.2.2 Sử dụng phần diện tích thuê đúng mục đích thuê theo quy định tại khoản 1.3 Điều 1 của hợp đồng này.
5.2.3 Nộp mọi khoản tiền điện, tiền nước, tiền điện thoại, tiền internet và các loại phí dịch vụ vệ sinh , an ninh cho nhà cung cấp trong thời gian thuê.
5.2.4 Không được cho người khác thuê lại toàn bộ hoặc một phần nhà đang thuê khi chưa được sự đồng ý của bên A.
5.2.5 Chấp hàng các quy tắc giữ gìn vệ sinh chung, vệ sinh môi trường và các quy định về trật tự an ninh chung, thực hiện các quy định về phòng cháy chữa cháy.
5.2.6 Khi kết thúc hợp đồng không được tháo rỡ các hạng mục đã đầu tư như : Cửa cuốn, cửa kính (nếu có)
ĐIỀU VI: HỦY BỎ VÀ CHẤM DỨT HỢP ĐỒNG TRƯỚC THỜI HẠN
6.1 Ngoại trừ điều kiện chấm dứt hợp đồng trước thời hạn quy định tại mục 4.1.2, khoản 4.1, điều IV, bên A có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng trước thời hạn với các điều kiện sau:
6.1.1 Thông báo cho bên B bằng văn bản trước 01 tháng.
6.1.2 Hoàn trả lại cho bên B tiền thuê nhà tương ứng với thời gian còn lại mà bên B đã thanh toán tiền cho bên A.
6.1.3 Bồi thường thiệt hại cho bên B tương đương tháng tiền thuê nhà.
6.2 Ngoại trừ điều kiện chấm dứt hợp đồng trước thời hạn quy định tại mục 5.1.5, khoản 5.1, điều V, Bên B có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng trước thời hạn với các điều kiện sau:
6.2.1 Thông báo cho bên A bằng văn bản trước 01 tháng.
6.2.2 Nhận lại tiền thuê nhà tương ứng với thời gian còn lại mà bên B đã thanh toán tiền cho bên A.
6.2.3 Bồi thường thiệt hại cho bên A tương đương ………… tháng tiền thuê nhà.
6.3 Các bên đều có quyền chấm dứt hợp đồng trước thời hạn mà không phải chịu bất kỳ sự ràng buộc về thời gian cũng như trách nhiệm bồi thường thiệt hại và các khoản phạt khi xảy ra một trong những yếu tố được pháp luật thừa nhận là bất khả kháng như: Chiến tranh, thảm họa do thiên tai, điều chỉnh theo quy hoạch của nhà nước hoặc do bên B có quyết định ngừng hoạt động hoặc giải thể, hoặc cấm của cơ quan quản lý có thẩm quyền.
ĐIỀU VII: ĐIỀU KHOẢN CHUNG
7.1 Hơp đồng này có hiệu lực kể từ ngày ký và sẽ tự động chấm dứt hiệu lực vào ngày hết hạn.
7.2 Mọi phát sinh trong quá trình thực hiện hợp đồng sẽ được 2 bên tích cực giải quyết thông qua thương lượng, hòa giải trên tinh thần hợp tác 2 bên cùng có lợi. Nếu không thương lượng hòa giải được, thì 1 trong 2 bên có quyền khởi kiện để yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết theo quy định của pháp luật.
7.3 Hợp đồng này được lập thành 2 bản, gồm 7 điều, có giá trị pháp lý như nhau, mỗi bên giữ 1 bản để thực hiện.
Bên thuê nhà Bên cho thuê nhà
Trên đây là toàn bội nôi dung tư vấn của Luật Trần và Liên Danh. Trong trường hợp còn có vấn đề nào thắc mắc cần giải đáp hoặc cần tư vấn thêm về vấn đề này, vui lòng liên hệ trực tiếp với Công ty TNHH Luật Trần và Liên Danh qua địa chỉ hotline để được tư vấn chi tiết nhất.
