Hợp đồng thuê đất, hợp đồng thuê nhà là một loại hợp đồng rất phố biến trong hoạt động sản xuất, kinh doanh ngày này. Theo đó, các tranh chấp liên quan đến hợp đồng thuê, cho thuê ngày càng có chiều hướng ngày càng tăng trong thời gian gần đây. Trong bài viết dưới đây, Luật Trần và Liên Danh sẽ tư vấn các vấn đề pháp lý về hợp đồng thuê nhà đất như sau:
Thế nào là hợp đồng thuê đất, hợp đồng thuê nhà ?
Điều 472 Bộ luật dân sự 2015 quy định thì: Hợp đồng thuê/ cho thuê tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê.
Đối với hợp đồng thuê đất, hợp đồng thuê nhà thì đối tượng thuê, cho thuê là đất đai và nhà ở.
Hình thức của hợp đồng thuê đất, hợp đồng thuê nhà là gì?
Hợp đồng thuê nhà đất bao gồm các loại Hợp đồng như: Hợp đồng cho thuê nhà, Hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất, Hợp đồng cho thuê nhà và đất, Hợp đồng cho thuê văn phòng, công trình…
Thông thường các bên khi tiến hành cho thuê/ thuê nhà đất thường tìm một mẫu Hợp đồng ở đâu đó và điền thông tin vào nhưng không biết rằng có những mẫu không phù hợp với mình và có những điều khoản có thể gây bất lợi cho mình hoặc làm cho Hợp đồng vô hiệu.
Hiện nay, pháp luật chưa có văn bản nào hướng dẫn cụ thể về hình thức của hợp đồng thuê đất, hợp đồng thuê nhà. Tuy nhiên, trên thực tế, để hạn chế, phòng ngừa rủi ro phát sinh từ hợp đồng góp vốn thì các bên nên lập hợp đồng thuê/ cho thuê bằng văn bản hoặc các hình thức khác tương đương.
Hợp đồng thuê nhà, hợp đồng thuê đất có cần công chứng không?
Quy định tại Điều 122 Luật Nhà ở năm 2014 quy định:
“Điều 122. Công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở
- Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.
Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng.
- Đối với trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.”
Theo đó, Hợp đồng thuê nhà ở không bắt buộc phải công chứng, chứng thực.
Điểm b khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 cũng quy định:
“Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất
…3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
…b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên.”
Như vậy, hợp đồng thuê đất nông nghiệp, cho thuê lại quyền sử dụng đất được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên.
Rủi ro tranh chấp từ hợp đồng thuê đất, hợp đồng thuê nhà là gì?
Có rất nhiều rủi ro tranh chấp từ hợp đồng thuê đất, hợp đồng thuê nhà, chúng tôi xin chỉ ra những tranh chấp phổ biến nhất sau đây:
Rủi ro tranh chấp liên quan đến chủ thể ký kết hợp đồng thuê đất, hợp đồng thuê nhà
Chủ thể của hợp đồng thuê, cho thuê gồm bên cho thuê và bên thuê. Các chủ thể phải đáp ứng điều kiện về mặt chủ thể theo quy định pháp luật. Chủ thể thuê, cho thuê tài sản: là những cá nhân, tổ chức có đầy đủ năng lực pháp luật và năng lực hành vi dân sự.
Nếu hợp đồng thuê đất, hợp đồng thuê nhà được ký bởi người không có thẩm quyền của doanh nghiệp hoặc cá nhân không đáp ứng điều kiện thực hiện giao dịch dân sự về nguyên tắc sẽ vô hiệu.
Tùy từng trường hợp cụ thể mà hợp đồng có thể vô hiệu toàn bộ hoặc vô hiệu một phần.
Ngoài ra, đối với một số hợp đồng thuê, cho thuê các tài sản đặc biệt thì còn phải đáp ứng các điều kiện theo quy định pháp luật điều chỉnh đối tượng đó.
Ví dụ, đối với chủ thể cho thuê nhà xưởng thì theo Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản quy định: Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã (sau đây gọi chung là doanh nghiệp) và có vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng.
Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên thì không phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật.
Rủi ro tranh chấp hợp đồng thuê đất, hợp đồng thuê nhà về đối tượng hợp đồng thuê
Tranh chấp khi nhà, đất là tài sản cho thuê vi phạm điều cấm pháp luật (bị nghiêm cấm kinh doanh, trao đổi) hoặc tài sản phải đáp ứng điều kiện luật định khi kinh doanh
Tranh chấp về việc giao nhà đất cho thuê
Tranh chấp khi nhà đất cho thuê bị giảm sút giá trị
Tranh chấp khi bên thuê sử dụng nhà đất cho thuê không đúng công dụng của tài sản và mục đích đã thỏa thuận ở hợp đồng cho thuê.
Trường hợp bên thuê sử dụng tài sản không đúng mục đích, không đúng công dụng thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại.
Tranh chấp về nghĩa vụ sửa chữa, bảo trì, nâng cấp nhà đất cho thuê
Tranh chấp hợp đồng thuê đất, hợp đồng thuê nhà liên quan đến việc đảm bảo quyền sử dụng tài sản cho bên thuê
Theo quy định tại Điều 478 Bộ luật dân sự năm 2015 thì Bên cho thuê có trách nhiệm phải đảm quyền sử dụng nhà, đất ổn định cho bên thuê.
Trường hợp có tranh chấp về quyền sở hữu đối với tài sản thuê mà bên thuê không được sử dụng tài sản ổn định thì bên thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại.
Tranh chấp hợp đồng thuê đất, hợp đồng thuê nhà iên quan đến giá cả và thanh toán hợp đồng thuê, cho thuê
Do Hợp đồng thuê tài sản là hợp đồng có đền bù trong đó, bên cho thuê hướng tới việc thu được một khoản tiền khi cho người khác sử dụng tài sản của mình.
Vì vậy, trong hợp đồng thuê, cho thuê tài sản, giá thuê do các bên thỏa thuận hoặc do người thứ ba xác định theo yêu cầu của các bên, trừ trường hợp luật có quy định khác.
Trường hợp không có thỏa thuận hoặc thỏa thuận không rõ ràng thì giá thuê được xác định theo giá thị trường tại địa điểm và thời điểm giao kết hợp đồng thuê.
Trong một số trường hợp, các bên trong hợp đồng thuê có thể thỏa thuận về khoản tiền đặt cọc, và cũng có rất nhiều tranh chấp phát sinh khi bên cho thuê không trả lại tiện cọc, trừ tiền cọc… sau khi chấm dứt hợp đồng thuê.
Tranh chấp hợp đồng thuê đất, hợp đồng thuê nhà liên quan đến việc cho thuê lại
Theo quy định tại Điều 475 Bộ luật dân sự năm 2015 thì: Bên thuê có quyền cho thuê lại tài sản mà mình đã thuê, nếu được bên cho thuê đồng ý.
Tuy nhiên, thực tế có rất nhiều trường hợp, vì hợp đồng không có quy định rõ về vấn đề thuê lại nên bên thuê đã tự ý cho bên khác thuê lại nhằm kiếm lợi nhuận tự khoản chênh lệch về giá thuê.
Điều này đã dẫn đến nhiều tranh chấp giữa bên thuê và bên cho thuê, nhất là khi bên thuê lại làm hư hỏng, mất mát tài sản cho thuê.
Vậy nên, trong hợp đồng thuê nên quy định rõ việc cho phép bên thuê tài sản cho người khác thuê lại hay không? Cũng như trách nhiệm của bên thuê khi bên thuê lại gây mất mát, hư hỏng tài sản thuê.
Tranh chấp hợp đồng thuê đất, hợp đồng thuê nhà về thời hạn thuê tài sản, tài sản thuê bị bên thuê chiếm giữ
Thông thường, các bên sẽ thỏa thuận một cách cụ thể về thời gian thuê ví dụ như 1 tháng, 1 năm… nhưng cũng có thể sẽ không quy định thời hạn mà sẽ theo nhu cầu, mục đích sử dụng của bên thuê.
Khi hết thời hạn thuê, bên thuê có trách nhiệm trả lại tài sản thuê theo như thỏa thuận. Tuy nhiên, có những trường hợp, sau khi hết thời hạn nhưng bên thuê vẫn không trả lại tài sản, dẫn tới mâu thuẫn xảy ra.
Tranh chấp hợp đồng thuê đất, hợp đồng thuê nhà liên quan đến vấn đề bồi thường thiệt hại
Như đã phân tích ở trên, khi có hành vi vi phạm hợp đồng, các bên sẽ thường có những tranh chấp liên quan đến vấn đề bồi thường thiệt hại do vi phạm hợp đồng.
Khi phát sinh trách nhiệm bồi thường thiệt hại, các bên thường xảy ra tranh chấp trong vấn đề xác định mức bồi thường cho bên bị vi phạm, đặc biệt là khi phát sinh trách nhiệm với bên thứ ba.
Bên cạnh đó, cũng cần xét đến việc ngoài những trường hợp vi phạm nghĩa vụ do ý chí chủ quan của mỗi bên, dẫn đến thiệt hại phải bồi thường thì có những trường hợp vi phạm nhưng được miễn trách nhiệm. Đó là khi vi phạm do sự kiện bất khả kháng:
Sự kiện bất khả kháng là sự kiện xảy ra một cách khách quan không thể lường trước được ví dụ như thiên tai, bão lũ, dịch bệnh, chiến tranh….và không thể khắc phục được mặc dù đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết và khả năng cho phép.
Tranh chấp hợp đồng thuê đất, hợp đồng thuê nhà về vấn đề đơn phương chấm dứt hợp đồng
Theo quy định Điều 428 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì khi một bên vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ của hợp đồng thì bên bị vi phạm có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng và không phải bồi thường.
Thông thường, các bên thường thỏa thuận về các trường hợp được phép đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê như: Bên thuê không trả tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận mà không có lý do chính đáng;
Bên thuê sử dụng tài sản không đúng mục đích như đã thỏa thuận trong hợp đồng; Bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại tài sản thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê…
Trên đây là giải đáp thắc mắc về hợp đồng thuê nhà đất theo quy định của Bộ luật lao động hiện hành. Nếu còn vấn đề vướng mắc, bạn đọc vui lòng liên hệ qua Hotline để được hỗ trợ nhanh chóng nhất.
