Cach tinh %

Giá đất đang nóng hơn bao giờ hết và đang tạo nên những cơn sốt trên thị trường bất động sản trong thời gian vừa qua. Dẫn đến nhiều người băn khoăn liệu giá đất được tính như thế nào? Thông qua bài viết dưới đây, Công ty Luật Trần và Liên Danh sẽ cung cấp cho Quý bạn đọc những thông tin cụ thể nhất liên quan đến cách tính giá đất (cach tinh %) mới nhất.

Nội dung chính bài viết

Giá đất là gì?

Theo quy định tại khoản 19 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 có định nghĩa như sau: “Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất.”

Theo đó, giá trị quyền sử dụng đất được định nghĩa tại khoản 20 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 như sau: “Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định”.

Như vậy, giá đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất tính trên đơn vị 1m² do Nhà nước quy định hoặc do thoả thuận của các bên trong quá trình giao dịch về quyền sử dụng đất trong thời hạn sử dụng đất.

Nguyên tắc trong xác định giá đất (cach tinh %)

Theo quy định tại khoản 1 Điều 112 Luật Đất đai năm 2013, việc xác định giá đất cần đảm bảo những nguyên tắc dưới đây:

– Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá.

– Theo thời hạn sử dụng đất.

– Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất.

– Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau.

Có thể nhận thấy rằng, việc xác định giá đất phải bảo đảm đầy đủ, phù hợp với 4 nguyên tắc được nêu trên.

Nguyên tắc này giúp cho việc định giá đất sát thực tế, tránh tình trạng xuất hiện nhiều mức giá đất trên thị trường, trường hợp một trong những nguyên tắc trên bị thiếu hay không thỏa mãn quy định của pháp luật đất đai thì sẽ không thực hiện được việc xác định giá đất.

Việc pháp luật quy định cụ thể về nguyên tắc định giá đất sẽ là cơ sở để cơ quan có thẩm quyền đưa ra những văn bản hướng dẫn cụ thể trong việc định giá đất ở từng địa bàn và thông thường giá đất được quy định tại quyết định của Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh về bảng giá đất.

Các phương pháp định giá đất (cach tinh %) theo pháp luật đất đai

Theo Điều 4 Nghị định 44/2014/NĐ-CP, có 05 phương pháp định giá đất như sau:

* Phương pháp so sánh trực tiếp:

Đây là phương pháp định giá đất thông qua việc phân tích mức giá của các thửa đất trống tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp lý về quyền sử dụng đất đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất để so sánh, xác định giá của thửa đất cần định giá.

* Phương pháp chiết trừ: Phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị đất và giá trị tài sản gắn liền với đất).

* Phương pháp thu nhập:

Đây là phương pháp định giá đất tính bằng thương số giữa mức thu nhập ròng thu được bình quân một năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm tính đến thời điểm định giá đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh.

* Phương pháp thặng dư: Phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tiềm năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản.

* Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất:

Đây là phương pháp định giá đất bằng cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành.

Điều kiện áp dụng phương pháp định giá đất (cach tinh %)

Để có thể áp dụng các phương pháp định giá đất, các phương pháp này phải đáp ứng các điều kiện theo khoản 2 Điều 5 Nghị định 44/2014/NĐ-CP, cụ thể như sau:

– Phương pháp so sánh trực tiếp được áp dụng để định giá đất khi trên thị trường có các thửa đất so sánh đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất;

– Phương pháp chiết trừ được áp dụng để định giá đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất trong trường hợp có đủ số liệu về giá các bất động sản (gồm đất và tài sản gắn liền với đất) tương tự với thửa đất cần định giá đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất;

– Phương pháp thu nhập được áp dụng để định giá đối với thửa đất xác định được các khoản thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất;

– Phương pháp thặng dư được áp dụng để định giá đối với thửa đất có tiềm năng phát triển do thay đổi quy hoạch hoặc chuyển mục đích sử dụng đất khi xác định được tổng doanh thu phát triển giả định và tổng chi phí ước tính;

– Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được áp dụng để định giá đất cho các trường hợp quy định tại Khoản 2 Điều 18 Nghị định 44/2014/NĐ-CP.

Quy định về khung giá đất, bảng giá đất và giá đất cụ thể

Cách tính giá đất đều được căn cứ vào khung giá đất và bảng giá đất cụ thể cho từng thửa đất.

Khung giá đất

Theo quy định tại Điều 113 Luật Đất đai năm 2013 và Nghị định số 96/2019/NĐ-CP Quy định về khung giá đất theo Điều 113 Luật Đất đai 2013 thì:

Khung giá đất là giá đất mà Nhà nước quy định, xác định từ mức tối thiểu đến mức tối đa cho từng loại đất cụ thể. Khung giá đất thường được quy định năm năm một lần. Trong trường hợp giá đất trên thị trường tại thời điểm áp dụng khung giá đất tăng 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm 20% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá đất thì khung giá đất sẽ được điều chỉnh lại. Khung giá đất là cơ sở để UBND cấp tỉnh làm căn cứ để xây dựng và công bố bảng giá đất cho từng địa phương.

Bảng giá đất

Theo quy định tại Điều 114 Luật Đất đai năm 2013 thì căn cứ nguyên tắc, phương pháp định giá đất và khung giá đất, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng và trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua bảng giá đất trước khi ban hành. Bảng giá đất được xây dựng định kỳ 05 năm một lần và công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ.

Như vậy, mỗi tỉnh/thành phố trực thuộc trung ương sẽ có bảng giá đất riêng áp dụng cho địa phương mình.

Việc xây dựng và điều chỉnh khung giá đất, bảng giá đất cần đảm bảo không xảy ra tình trạng chênh lệch quá mức giữa giáp ranh thành phố, các tỉnh lân cận.

Giá đất cụ thể

Theo khoản 4 Điều 114 Luật Đất đai năm 2013 thì giá đất cụ thể được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp sau:

Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích đất ở vượt hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân. Tính tiền thuê đất đối với đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất, vượt hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân;

– Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức mà phải nộp tiền sử dụng đất;

– Tính tiền thuê đất đối với trường hợp Nhà nước cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất;

– Tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước mà doanh nghiệp cổ phần sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; tính tiền thuê đất đối với trường hợp doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm;

– Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

Cách tính giá đất (cach tinh %) nhanh chóng

Bước 1: Tra cứu bảng giá đất

Mở Quyết định của Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh về cách xác định giá đất ở từng khu vực bằng cách tra cứu trên Google theo từ khóa sau: “Bảng giá đất [tên tỉnh, thành phố] năm…” Khi kết quả hiển thị ra, chọn kết quả mới nhất. Kéo xuống dưới cùng sẽ thấy dòng chữ: FILE ĐƯỢC ĐÍNH KÈM THEO VĂN BẢN, mở file đó ra để xem bảng giá các loại đất.

Bước 2: Xác định loại đất cần tính giá

Sau khi đã mở được file bảng giá đất áp dụng trên địa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thuộc khu vực của bạn, bước tiếp theo bạn cần tiến hành xác định loại đất cần tính giá dựa vào các bảng cụ thể có trong Quyết định này.

– Trường hợp 1: Đối với đất nông nghiệp, đất nuôi trồng thủy hải sản, đất trồng rừng phòng hộ.

– Trường hợp 2: Đối với đất ở, đất thương mại dịch vụ, đất sản xuất kinh doanh, đất ven trục đầu mối giao thông, đất khu vực giáp ranh…

– Trường hợp 3: Đối với đất khu dân cư nông thôn.

– Trường hợp 4: Đất khu đô thị mới, khu đấu giá, khu tái định cư.

Bước 3: Xác định vị trí đất

Vị trí đất cũng được quy định rõ tại Quyết định của Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh, nội dung cơ bản như sau:

– Vị trí 1 là những thửa đất có ít nhất một mặt giáp với đường, phố hay còn gọi là đất mặt tiền đường;

– Các vị trí 2, 3, 4 theo thứ tự khả năng sinh lợi và điều kiện cơ sở hạ tầng kém thuận lợi hơn vị trí 1.

Bước 4: Xác định tên đường phố

Mẹo tìm kiếm nhanh: Bạn mở Văn bản trên máy tính bằng phần mềm Word hoặc file Excel bảng giá đất tại tỉnh thành đã tải về, ấn CTrl + F để mở chức năng tìm kiếm. Bạn đánh từ khóa là tên đường / phố / thôn / xóm ở vị trí đất của bạn sau đó ấn Enter để tìm đến vị trí phù hợp một cách nhanh nhất.

Từ đó, đối chiếu lại vị trí đất đã xác định ở bước 3 để biết khung giá đất Nhà nước/m² là bao nhiêu.

Bước 5: Tính giá đất theo công thức

Công thức tính giá đất: G = K x S

Trong đó:

– G: Giá đất;

– K: Khung giá đất do Nhà nước quy định tính trên 1m²;

– S: Tổng diện tích đất.

Ví dụ: Bạn muốn tính giá đất, đất của bạn có thông tin như sau: Mặt tiền đường Hà Tông Quyền, Phường Khuê Trung, Quận Cẩm Lệ, Thành phố Đà Nẵng, tổng diện tích 50m².

Áp dụng các bước nêu trên, theo Quyết định số 09/2020/QĐ-UBND quy định bảng giá các loại đất trên địa bàn Thành phố Đà Nẵng giai đoạn 2020 – 2024 được ban hành ngày 07/04/2020 bạn sẽ tính được đất của bạn ở vị trí 1 có giá là 21.380.000 đồng/m²

Như vậy, tổng giá trị đất của bạn theo khung giá của Nhà nước sẽ là:

21.380.000 x 50 m² = 1.069.000.000 đồng.