Chuyển nhượng bất động sản sẽ chịu thuế TNCN và thuế trước bạ sang tên. Mức thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản hiện nay là 2%, quy định mới này cụ thể như thế nào? Luật Trần và Liên Danh hướng dẫn quy định về tính thuế tncn nhà đất để mọi người tham khảo.
Khái niệm thuế thu nhập cá nhân
Thu nhập có thể hiểu là tổng thể các nguồn thu của một cá nhân xác định trong một khoảng thời gian nhất định. Thuế TNCN là loại thuế trực thu đánh vào thu nhập chịu thuế thực nhận của cá nhân trong một năm hoặc từng lần phát sinh.
Thuế TNCN không chỉ nhằm mục đích tạo lập nguồn thu cho ngân sách NN mà còn thực hiện điều hòa thu nhập giữa các tầng lớp dân cư đảm bảo sự công bằng xã hội.
Thuế TNCN là một loại thuế trực thu đánh trên thu nhập của các cá nhân trong từng thời kì. Khi đề cập đến khái niệm thu nhập cá nhân các nhà làm luật Việt Nam cũng thường thể hiện dưới dạng liệt kê các loại thu nhập.
Việc quy định như vậy là khoa học và phù hợp với thực tiễn, tránh được sự bỏ sót các nguồn thu – nguyên nhân chính tạo ra sự bất bình đẳng khi đánh thuế và cũng gây ra sự thất thu cho ngân sách nhà nước.
Quy định về thuế mua bán nhà đất và đối tượng nộp
Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bên bán sẽ nhận được một khoản tiền theo giá thỏa thuận giữa hai bên. Theo quy định của Luật Thuế thu nhập cá nhân, khi cá nhân có thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất cho người khác (không thuộc trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân) thì phải nộp thuế thu nhập cá nhân. Quy định này được hướng dẫn chi tiết bởi thông tư 111/2013/TT-BTC, sửa đổi bổ sung bởi thông tư 92/2015/TT-BTC.
Các bên có quyền thỏa thuận bên nào chịu thuế TNCN từ chuyển nhượng bất động sản và ghi nhận vào trong nội dung hợp đồng mua bán nhà đất. Cơ quan đăng ký đất đai sẽ kiểm tra chủ thể khai thuế TNCN có phù hợp với các thỏa thuận để chấp nhận hoặc yêu cầu người nộp hồ sơ sửa đổi hồ sơ sang tên sổ đỏ.
Nguyên tắc xác định giá trị nhà đất mua bán và mức thuế chuyển nhượng nhà đất
Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = Giá chuyển nhượng × Thuế suất 2%
Căn cứ Điều 17 thông tư 92/2015/TT-BTC sửa đổi, bổ sung Điều 12 thông tư 111/2013/TT-BTC căn cứ tính thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản được quy định như sau:
Căn cứ tính thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là giá chuyển nhượng từng lần và thuế suất.
Giá chuyển nhượng
a) Giá chuyển nhượng đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có công trình xây dựng trên đất là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng.
Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá hoặc giá trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng thì giá chuyển nhượng được xác định theo bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng.
b) Giá chuyển nhượng đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng trên đất, kể cả nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng.
Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá đất hoặc giá đất trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thì giá chuyển nhượng đất là giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai.
Trường hợp chuyển nhượng nhà gắn liền với đất thì phần giá trị nhà, kết cấu hạ tầng và công trình kiến trúc gắn liền với đất được xác định căn cứ theo giá tính lệ phí trước bạ nhà do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định. Trường hợp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh không có quy định giá tính lệ phí trước bạ nhà thì căn cứ vào quy định của Bộ Xây dựng về phân loại nhà, về tiêu chuẩn, định mức xây dựng cơ bản, về giá trị còn lại thực tế của công trình trên đất.
Đối với công trình xây dựng hình thành trong tương lai, trường hợp hợp đồng không ghi giá chuyển nhượng hoặc giá chuyển nhượng thấp hơn tỷ lệ góp vốn trên tổng giá trị hợp đồng nhân với giá đất và giá tính lệ phí trước bạ công trình xây dựng do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thì giá chuyển nhượng được xác định theo giá Ủy ban nhân với tỷ lệ góp vốn trên tổng giá trị hợp đồng. Trường hợp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chưa có quy định về đơn giá thì áp dụng theo suất vốn đầu tư xây dựng công trình do Bộ Xây dựng công bố, đang áp dụng tại thời điểm chuyển nhượng.
c) Giá chuyển nhượng đối với chuyển nhượng quyền thuê đất, thuê mặt nước là giá ghi trên hợp đồng tại thời điểm chuyển nhượng quyền thuê mặt đất, thuê mặt nước.
Trường hợp đơn giá cho thuê lại trên hợp đồng thấp hơn giá do Ủy ban nhân dân tỉnh quy định tại thời điểm cho thuê lại thì giá cho thuê lại được xác định căn cứ theo bảng giá do Ủy ban nhân dân tỉnh quy định.
Thuế suất
Thuế suất đối với chuyển nhượng bất động sản là 2% trên giá chuyển nhượng hoặc giá cho thuê lại.
Thời điểm tính thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định như sau:
– Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng không có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì thời điểm tính thuế là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định của pháp luật;
– Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì thời điểm tính thuế là thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản.
Trường hợp cá nhân nhận chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai, quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng tương lai là thời điểm cá nhân nộp hồ sơ khai thuế với cơ quan thuế.
Xác định thu nhập chịu thuế TNCN khi chuyển nhượng bất động sản
Khác với quy định cũ khi thu nhập tính thuế có xem xét đến giá vốn và các chi phí hợp lý liên quan. Thông tư 92/2015/TT-BTC đã quy định rõ thu nhập tính thuế là giá chuyển nhượng bất động sản cho từng lần chuyển nhượng. Và như chúng tôi đã nói ở trên
Giá chuyển nhượng đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có công trình xây dựng trên đất là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng.
Giá chuyển nhượng đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng trên đất, kể cả nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng.
Giá chuyển nhượng đối với chuyển nhượng quyền thuê đất, thuê mặt nước là giá ghi trên hợp đồng tại thời điểm chuyển nhượng quyền thuê mặt đất, thuê mặt nước.
Trường hợp miễn thuế khi chuyển nhượng nhà đất
Theo quy định của Luật Thuế thu nhập cá nhân hiện hành, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất không phải nộp thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng trong các trường hợp sau:
Trường hợp 1: Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.
Trường hợp 2: Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất.
Cách điền tờ khai thuế TNCN từ chuyển nhượng bất động sản
Khai thuế TNCN từ chuyển nhượng bất động sản dùng Mẫu số: 03/BĐS-TNCN Ban hành kèm theo Thông tư số 92/2015/TT-BTC ngày 15/6/2015 của Bộ Tài chính
Cách điền tờ tờ khai thuế TNCN từ chuyển nhượng bất động sản
THÔNG TIN NGƯỜI CHUYỂN NHƯỢNG, CHO THỪA KẾ, QUÀ TẶNG
[04] Họ và tên: Trần Khắc M
[05] Mã số thuế (nếu có):
[06] Số CMND (trường hợp cá nhân quốc tịch Việt Nam): 0609xxx000
[06a] Ngày cấp: 01/01/2010 [06b] Nơi cấp: Công an Thành phố HN.
[07] Hộ chiếu (trường hợp cá nhân không có quốc tịch Việt nam): ……………………
[08] Tên tổ chức, cá nhân khai thay (nếu có):…………………………………………..
[09] Mã số thuế:
[10] Địa chỉ: Số xxx, ngõ 63, đường Xuân Thủy, phường Dịch Vọng Hậu.
[11] Quận/huyện: Cầu Giấy [12] Tỉnh/Thành phố: Hà Nội
[13] Điện thoại: 0988 xxx 000 [14] Fax: …………………….. [15] Email: ………………….
[16] Tên đại lý thuế (nếu có):………………………………………………………………….
[17] Mã số thuế:
[18] Địa chỉ: ……………………..………………………………………………….
[19] Quận/huyện: ………………. [20] Tỉnh/Thành phố: …………………………………………
[21] Điện thoại: ………………… [22] Fax: …………………….. [23] Email: ………………….
[24] Hợp đồng đại lý thuế: Số: …………………………………Ngày:…………………………….
[25] Giấy tờ về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Số: xxx Do cơ quan: UBND quận Cầu Giấy. Cấp ngày: 06/8/2006.
[26] Hợp đồng mua bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai ký với chủ dự án cấp 1, cấp 2 hoặc Sàn giao dịch của chủ dự án:………..…………………………
Số………………………..Ngày:………………
[27] Hợp đồng chuyển nhượng bất động sản (nếu là mua bán, đổi): Số: 68 Nơi lập: Văn phòng công chứng XYZ, Ngày lập: 25/3/2019.
Cơ quan chứng thực: Văn phòng công chứng XYZ, Ngày chứng thực: 25/3/2019.
THÔNG TIN NGƯỜI NHẬN CHUYỂN NHƯỢNG, NHẬN THỪA KẾ, QUÀ TẶNG
[28] Họ và tên: Nguyễn Kim Q
[29] Mã số thuế (nếu có):
[30] Số CMND/Hộ chiếu (trường hợp chưa có mã số thuế): 0609 xxx 123
[31] Đơn xin chuyển nhượng bất động sản (nếu là nhận thừa kế, nhận quà tặng)
Nơi lập hồ sơ nhận thừa kế, quà tặng:…………………….. Ngày lập:…………………………………..
Cơ quan chứng thực ……………………. Ngày chứng thực: ……………………………………….
III. LOẠI BẤT ĐỘNG SẢN CHUYỂN NHƯỢNG, NHẬN THỪA KẾ, QUÀ TẶNG
[32] Quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất X
[33] Quyền sở hữu hoặc sử dụng nhà ở
[34] Quyền thuê đất, thuê mặt nước
[35] Bất động sản khác
ĐẶC ĐIỂM BẤT ĐỘNG SẢN CHUYỂN NHƯỢNG, NHẬN THỪA KẾ, QUÀ TẶNG
[36] Đất
[36a] Địa chỉ thửa đất, nhà ở: Số xxx, ngõ 63, đường Xuân Thủy, quận Cầu Giấy, Thành phố Hà Nội.
[36b] Vị trí (mặt tiền đường phố hay ngõ, hẻm): Ngõ.
[36c] Loại đất, diện tích: Đất ở đô thị Diện tích: 70 m2
[37] Nguồn gốc đất: (Đất được nhà nước giao, cho thuê; Đất nhận chuyển nhượng; nhận thừa kế, hoặc nhận tặng, cho…): Đất nhận chuyển nhượng.
[38] Giá trị đất thực tế chuyển giao (nếu có): 10.000.000.000 đồng
[39] Nhà và các tài sản gắn liền với đất (gọi chung là nhà)
[39a] Cấp nhà: ……………………………………………………………
[39b] Loại nhà: …………………………………………………………..
[39c] Diện tích nhà (m2 sàn xây dựng): ………………………………………..
[39d] Nguồn gốc nhà
Tự xây dựng
[39d.1] Năm hoàn thành (hoặc năm bắt đầu sử dụng nhà):.….
Chuyển nhượng
[39d.2] Thời điểm làm giấy tờ chuyển giao nhà: ……….
[39e] Giá trị nhà:………………………………………………………………đồng
THU NHẬP TỪ CHUYỂN NHƯỢNG BẤT ĐỘNG SẢN; TỪ NHẬN THỪA KẾ, QUÀ TẶNG LÀ BẤT ĐỘNG SẢN
[40] Loại thu nhập
[40a] Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản ☐
[40b] Thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng ☐
[41] Giá chuyển nhượng bất động sản hoặc giá trị bất động sản nhận thừa kế, quà tặng: 10.000.000.000 đồng
[42] Thu nhập miễn thuế:………………………………………………………………….
[43] Thuế thu nhập cá nhân phải nộp đối với chuyển nhượng bất động sản :{[43]= ([41] – [42]) x 2%}: 200.000.000 đồng
[44] Thuế thu nhập cá nhân phải nộp đối với nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản:
{[44] = ([41]-[42]-10.000.000) x 10%}:……………… đồng
Trên đây là nội dung tư vấn của chúng tôi. Để được tư vấn một cách chi tiết và đầy đủ hơn về thuế tncn nhà đất Quý khách hàng vui lòng liên hệ qua Tổng đài tư vấn 0969 078 234 của Luật Trần và Liên Danh. Chúng tôi luôn sẵn sàng tư vấn, hỗ trợ Quý khách hàng những vấn đề pháp lý chất lượng hàng đầu trên toàn quốc.
