Thuế tncn cho thuê nhà

Bạn đang kinh doanh cho thuê phòng trọ, nhà trọ, cho thuê nhà, khách sạn? Bạn băn khoăn không biết tính thuế cho thuê nhà, thuế tncn cho thuê nhà như thế nào? Các loại thuế phải nộp khi kinh doanh cho thuê nhà? Tất cả những băn khoăn trên sẽ được chúng tôi giải đáp chi tiết trong bài viết dưới đây.

Nguyên tắc tính thuế cho thuê nhà

Nếu cá nhân cho thuê nhà mà có doanh thu trong năm dương lịch từ 100 triệu đồng trở xuống thì không phải nộp thuế GTGT, thuế TNCN và lệ phí môn bài.

Nếu doanh thu trong năm dương lịch trên 100 triệu đồng/năm thì phải kê khai, nộp thuế GTGT, TNCN và lệ phí môn bài.

Cách xác định doanh thu 100 triệu đồng/năm để tính thuế cho thuê tài sản

Trường hợp cá nhân cho thuê tài sản không phát sinh doanh thu đủ 12 tháng trong năm dương lịch và bình quân doanh thu tháng từ 8,34 triệu đồng trở xuống thì không phải khai thuế;

Trường hợp không phát sinh doanh thu đủ 12 tháng trong năm dương lịch và bình quân doanh thu tháng trên 8,34 triệu đông thì cá nhân phải khai, nộp thuế trong năm kể cả trường hợp cá nhân lựa chọn khai thuế theo năm và nộp hồ sơ khai thuế trước 31/12 của năm tính thuế;

Trường hơp cá nhân lựa chọn khai thuế theo năm và nộp hồ sơ khai thuế sau 31/12 của năm tính thuế thì không phải nộp thuế nếu tổng doanh thực tế từ các hoạt động kinh doanh từ 100 triệu đồng trở xuống.

Các trường hợp đã nộp thuế trong năm, đến cuối năm cá nhân tự xác định doanh thu trong năm từ 100 triệu đồng trở xuống thì có trách nhiệm chứng minh và đề nghị xử lý hoàn trả hoặc bù trừ vào số phải nộp phát sinh của kỳ sau theo quy định của pháp luật về quản lý thuế.

Chú ý:

Trường hợp bên thuê tài sản trả tiền trước cho nhiều năm thì cá nhân cho thuê tài sản khai thuế, nộp thuế một lần đối với toàn bộ doanh thu trả trước. Số thuế phải nộp một lần là tổng sổ thuế phải nộp của từng năm dương lịch theo quy định.

Trường hợp có sự thay đổi về nội dung hợp đồng thuê tài sản dẫn đến thay đổi doanh thu tính thuế, kỳ thanh toán, thời hạn thuê thì cá nhân thực hiện khai điều chỉnh, bổ sung theo quy định của Luật Quản lý thuế cho kỳ tính thuế có sự thay đổi.

Kỳ kê khai thuế cho thuê nhà

Trường hợp cá nhân trực tiếp kê khai thuế với Cơ quan thuế

Khai thuế theo từng lần phát sinh kỳ thanh toán (từng lần phát sinh kỳ thanh toán được xác định theo thời điểm bắt đầu thời hạn cho thuê của từng kỳ thanh toán);

Khai thuế theo năm dương lịch.

Trường hợp doanh nghiệp khai thuế thay, nộp thuế thay cho cá nhân cho thuê nhà

Tổ chức, cá nhân khai thuế, nộp thuế thay cho cá nhân trong trường hợp trong hợp đồng thuê tài sản có thỏa thuận bên đi thuê là người nộp thuế.

Tổ chức thực hiện khai thuế theo tháng hoặc quý hoặc từng lần phát sinh kỳ thanh toán hoặc năm dương lịch theo quy định của pháp luật về quản lý thuế.

Cách tính thuế GTGT, TNCN phải nộp

Số thuế GTGT phải nộp = Doanh thu tính thuế GTGT * Tỷ lệ thuế GTGT

Số thuế TNCN phải nộp = Doanh thu tính thuế TNCN * Tỷ lệ thuế TNCN

Trong đó:

Doanh thu tính thuế GTGT và doanh thu tính thuế TNCN đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh là doanh thu bao gồm thuế (trường hợp thuộc diện chịu thuế) của toàn bộ tiền bán hàng, tiền gia công, tiền hoa hồng, tiền cung ứng dịch vụ phát sinh trong kỳ tính thuế từ các hoạt động sản xuất, kinh doanh hàng hóa, dịch vụ, bao gồm cả các khoản thưởng, hỗ trợ đạt doanh số, khuyến mại, chiết khấu thương mại, chiết khấu thanh toán, chi hỗ trợ bằng tiền hoặc không bằng tiền; các khoản trợ giá, phụ thu, phụ trội, phí thu thêm được hưởng theo quy định; các khoản bồi thường vi phạm hợp đồng, bồi thường khác (chỉ tính vào doanh thu tính thuế TNCN); doanh thu khác mà hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh được hưởng không phân biệt đã thu được tiền hay chưa thu được tiền.

Tỷ lệ thuế GTGT và tỷ lệ thuế TNCN theo hướng dẫn tại Phụ lục I ban hành kèm theo thông tư 40/2021/TT-BTC, cụ thể như sau:

Như vậy,

Số thuế GTGT phải nộp = Doanh thu tính thuế GTGT x 5%

Số thuế TNCN phải nộp = Doanh thu tính thuế TNCN x 5%

Cách tính lệ phí môn bài phải nộp

Doanh thu để làm căn cứ xác định mức lệ phí môn bài đối với cá nhân có hoạt động cho thuê tài sản là doanh thu tính thuế thu nhập cá nhân của các hợp đồng cho thuê tài sản của năm tính thuế.

Trường hợp cá nhân phát sinh nhiều hợp đồng cho thuê tài sản tại một địa điểm thì doanh thu để làm căn cứ xác định mức thu lệ phí môn bài cho địa điểm đó là tổng doanh thu từ các hợp đồng cho thuê tài sản của năm tính thuế.

Trường hợp cá nhân phát sinh cho thuê tài sản tại nhiều địa điểm thì doanh thu để làm căn cứ xác định mức thu lệ phí môn bài cho từng địa điểm là tổng doanh thu từ các hợp đồng cho thuê tài sản của các địa điểm của năm tính thuế, bao gồm cả trường hợp tại một địa điểm có phát sinh nhiều hợp đồng cho thuê tài sản.

Nếu là cá nhân, nhóm cá nhân lần đầu ra hoạt động, sản xuất kinh doanh sẽ được miễn lệ phí môn bài trong năm đầu ra hoạt động sản xuất, kinh doanh.

Cách xác định doanh thu ngưỡng 100 triệu để biết có thuộc đối tượng phải chịu thuế hay không:

Trường hợp 1: Cá nhân cho thuê tài sản phát sinh doanh thu đủ 12 tháng trong năm dương lịch (bao gồm cả trường hợp có nhiều hợp đồng cho thuê) thì Doanh thu để xác định nghĩa vụ thuế là tổng doanh thu phát sinh của 12 tháng trong năm dương lịch.

 Ví dụ 1: Bà Nguyễn Thị An ký hợp đồng cho thuê nhà trong 01 năm (Từ tháng 01 đến hết tháng 12/2022). Với mức giá tiền cho thuê là 8 triệu đồng/tháng
Như vậy, doanh thu tính thuế từ hoạt động cho thuê nhà của Bà Nguyễn Thị An xác định như sau:

=> Doanh thu trong năm dương lịch 2022 = 8.000.000 x 12 = 96.000.000đ
=> Vì doanh thu trong năm dương lịch nhỏ hơn 100 triệu đồng nên năm 2022 Bà Nguyễn Thị An không phải nộp các loại thuế đối với hoạt động cho thuê nhà.

Ví dụ 2: Bà Nguyễn Thị An ký hợp đồng cho thuê nhà trong 01 năm (Từ tháng 01 đến hết tháng 12/2022). Với mức giá tiền cho thuê là 10 triệu đồng/tháng
Như vậy, doanh thu tính thuế từ hoạt động cho thuê nhà của Bà Nguyễn Thị An xác định như sau:

=> Doanh thu trong năm dương lịch 2022 = 10.000.000 x 12 = 120.000.000đ
=> Vì doanh thu trong năm dương lịch lớn hơn 100 triệu đồng nên năm 2022 Bà Nguyễn Thị An phải nộp các loại thuế đối với hoạt động cho thuê nhà.

Trường hợp 2: Cá nhân cho thuê tài sản không phát sinh doanh thu đủ 12 tháng trong năm dương lịch 

Theo thông tư 100/2021/TT-BTC có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01 tháng 01 năm 2022, Sửa đổi điểm c khoản 1 Điều 9 Thông tư số 40/2021/TT-BTC thì:

Cá nhân chỉ có hoạt động cho thuê tài sản và thời gian cho thuê không trọn năm, nếu phát sinh doanh thu cho thuê từ 100 triệu đồng/năm trở xuống thì thuộc diện không phải nộp thuế GTGT, không phải nộp thuế TNCN.

Trường hợp bên thuê trả tiền thuê tài sản trước cho nhiều năm thì mức doanh thu để xác định cá nhân phải nộp thuế hay không phải nộp thuế là doanh thu trả tiền một lần được phân bổ theo năm dương lịch

Ví dụ 3: Ông B phát sinh hợp đồng cho thuê nhà với thỏa thuận tiền cho thuê là 20 triệu đồng/tháng trong thời gian từ tháng 10 năm 2022 đến hết tháng 9 năm 2023.

* Đối với năm 2022: Doanh thu cho thuê nhà năm 2022 là có 3 tháng  x 20 triệu/tháng = 60 triệu đồng < 100 triệu đồng => Năm 2022, ông B thuộc diện không phải nộp thuế GTGT, không phải nộp thuế TNCN

*  Đối với năm 2023: Doanh thu cho thuê nhà năm 2023 là 9 tháng  x 20 triệu/tháng = 180 triệu đồng > 100 triệu đồng => Năm 2023, ông B thuộc diện phải nộp thuế GTGT, không phải nộp thuế TNCN

Lưu ý:

– Trường hợp bên thuê tài sản trả tiền trước cho nhiều năm thì cá nhân cho thuê tài sản khai thuế, nộp thuế một lần đối với toàn bộ doanh thu trả trước. Số thuế phải nộp một lần là tổng số thuế phải nộp của từng năm dương lịch theo quy định. Trường hợp có sự thay đổi về nội dung hợp đồng thuê tài sản dẫn đến thay đổi doanh thu tính thuế, kỳ thanh toán, thời hạn thuê thì cá nhân thực hiện khai điều chỉnh, bổ sung theo quy định của Luật Quản lý thuế cho kỳ tính thuế có sự thay đổi. 

Theo điểm d, khoản 1, điều 9 của Thông tư 40/2021/TT-BTC 

– Trường hợp cá nhân đồng sở hữu tài sản cho thuê thì mức doanh thu 100 triệu đồng/năm trở xuống để xác định cá nhân không phải nộp thuế giá trị gia tăng, không phải nộp thuế thu nhập cá nhân được xác định cho 01 người đại diện duy nhất trong năm tính thuế.

Ví dụ: Hai cá nhân A và B là đồng sở hữu một căn nhà, năm 2022 hai cá nhân cùng thống nhất cho thuê căn nhà đồng sở hữu với giá cho thuê là 180 triệu đồng/năm – tính theo năm dương lịch (>100 triệu đồng) và cá nhân A là người đại diện thực hiện các nghĩa vụ về thuế. Như vậy, cá nhân A thuộc diện phải nộp thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân đối với doanh thu từ hoạt động cho thuê tài sản nêu trên với doanh thu tính thuế là 180 triệu đồng.

– Trường hợp cá nhân có phát sinh hợp đồng cho thuê tài sản trong nhiều năm và đã khai thuế, nộp thuế theo quy định trước đây thì không điều chỉnh lại đối với số thuế đã khai, đã nộp theo các quy định trước ngày hiệu lực Thông tư 40/2021/TT-BTC (1/8/2021). (Theo khoản 2, điều 20 của Thông tư 40/2021/TT-BTC)

Trên đây là nội dung tư vấn của chúng tôi. Để được tư vấn một cách chi tiết và đầy đủ hơn về thuế tncn cho thuê nhà Quý khách hàng vui lòng liên hệ qua Tổng đài tư vấn pháp luật 0969 078 234 của Luật Trần và Liên Danh. Chúng tôi luôn sẵn sàng tư vấn, hỗ trợ Quý khách hàng những vấn đề pháp lý chất lượng hàng đầu trên toàn quốc.