Thuế thu nhập cá nhân cho thuê nhà

Thuế thu nhập cá nhân là gì? Pháp luật quy định như thế nào về thuế thu nhập cá nhân cho thuê nhà? Những khoản thu nhập nào phải đóng thuế, khoản thu nhập nào được miến thuế? Khoản thu nhập do thuê nhà ở mà có thì có phải nộp thuế thu nhập cá nhân không? Hãy cùng Luật Trần và Liên Danh giải đáp những thắc mắc trên qua bài viết sau đây nhé!

Khi nào phải đóng thuế thu nhập cá nhân?

Nghị quyết 954/2020/UBTVQH14 quy định về mức giảm trừ gia cảnh như sau:

“1. Mức giảm trừ đối với đối tượng nộp thuế là 11 triệu đồng/tháng (132 triệu đồng/năm);

Mức giảm trừ đối với mỗi người phụ thuộc là 4,4 triệu đồng/tháng”.

Như vậy, căn cứ theo cách tính thuế theo quy định pháp luật và quy định về mức giảm trừ gia cảnh theo Nghị quyết 954/2020/UBTVQH14 có thể kết luận:

Các cá nhân có thu nhập từ 11.000.000đ/tháng trở lên có thể phải đóng thuế thu nhập cá nhân cho Nhà nước.

Các cá nhân có thu nhập dưới 11.000.000đ/tháng thì chắc chắn không cần phải đóng thế thu nhập cá nhân.

Thu nhập chịu thuế thu nhập cá nhân

Thu nhập chịu thuế thu nhập cá nhân gồm các loại thu nhập sau đây, trừ thu nhập được miễn thuế, bao gồm:

Thu nhập từ kinh doanh thuộc diện chịu thuế TNCN 

Thu nhập từ kinh doanh thuộc diện chịu thuế TNCN bao gồm:

– Thu nhập từ hoạt động sản xuất, kinh doanh hàng hoá, dịch vụ;

– Thu nhập từ hoạt động hành nghề độc lập của cá nhân có giấy phép hoặc chứng chỉ hành nghề theo quy định của pháp luật.

Thu nhập từ kinh doanh quy định tại khoản này không bao gồm thu nhập của cá nhân kinh doanh có doanh thu từ 100 triệu đồng/năm trở xuống.”

Thu nhập từ tiền lương, tiền công thuộc diện chịu thuế TNCN

Thu nhập từ tiền lương, tiền công chịu thuế TNCN bao gồm:

– Tiền lương, tiền công và các khoản có tính chất tiền lương, tiền công;

– Các khoản phụ cấp, trợ cấp, trừ các khoản:

+ Phụ cấp, trợ cấp theo quy định của pháp luật về ưu đãi người có công; phụ cấp quốc phòng, an ninh;

+ Phụ cấp độc hại, nguy hiểm đối với ngành, nghề hoặc công việc ở nơi làm việc có yếu tố độc hại, nguy hiểm;

+ Phụ cấp thu hút, phụ cấp khu vực theo quy định của pháp luật;

+ Trợ cấp khó khăn đột xuất, trợ cấp tai nạn lao động, bệnh nghề nghiệp, trợ cấp một lần khi sinh con hoặc nhận nuôi con nuôi, trợ cấp do suy giảm khả năng lao động, trợ cấp hưu trí một lần, tiền tuất hàng tháng và các khoản trợ cấp khác theo quy định của pháp luật về bảo hiểm xã hội;

+ Trợ cấp thôi việc, trợ cấp mất việc làm theo quy định của Bộ luật lao động;

+ Trợ cấp mang tính chất bảo trợ xã hội và các khoản phụ cấp, trợ cấp khác không mang tính chất tiền lương, tiền công theo quy định của Chính phủ.

Thu nhập từ đầu tư vốn thuộc diện chịu thuế TNCN

Thu nhập từ đầu tư vốn thuộc thu nhập chịu thuế TNCN bao gồm:

– Tiền lãi cho vay;

– Lợi tức cổ phần;

– Thu nhập từ đầu tư vốn dưới các hình thức khác trừ trái phiếu Chính Phủ

Thu nhập từ chuyển nhượng vốn thuộc diện chịu thuế thu nhập cá nhân

– Thu nhập từ chuyển nhượng phần vốn trong các tổ chức kinh tế;

– Thu nhập từ chuyển nhượng chứng khoán;

– Thu nhập từ chuyển nhượng vốn dưới các hình thức khác.

Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản thuộc diện chịu thuế TNCN

Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, bao gồm:

– Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất;

– Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc sử dụng nhà ở;

– Thu nhập từ chuyển nhượng quyền thuê đất, quyền thuê mặt nước;

– Các khoản thu nhập khác nhận được từ chuyển nhượng bất động sản dưới mọi hình thức.

Thu nhập từ trúng thưởng thuộc diện chịu thuế TNCN

Thu nhập từ trúng thưởng, bao gồm:

– Trúng thưởng xổ số;

– Trúng thưởng trong các hình thức khuyến mại;

– Trúng thưởng trong các hình thức cá cược.

Thu nhập từ bản quyền

Thu nhập từ bản quyền, bao gồm:

– Thu nhập từ chuyển giao, chuyển quyền sử dụng các đối tượng của quyền sở hữu trí tuệ;

– Thu nhập từ chuyển giao công nghệ.

Thu nhập từ nhượng quyền thương mại

Nhượng quyền thương mại là hoạt động thương mại, theo đó bên nhượng quyền cho phép và yêu cầu bên nhận quyền tự mình tiến hành việc mua bán hàng hoá, cung ứng dịch vụ theo các điều kiện luật định. Thu nhập từ nhượng quyền thương mại cũng là thu nhập chịu thuế TNCN.

Thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng

Áp dụng đối với các khoản thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là chứng khoán, phần vốn trong các tổ chức kinh tế, cơ sở kinh doanh, bất động sản và tài sản khác phải đăng ký sở hữu hoặc đăng ký sử dụng.

Nguyên tắc tính thuế

Nguyên tắc tính thuế đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh được thực hiện theo các quy định của pháp luật hiện hành về thuế GTGT, thuế TNCN và các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan.

Hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh có doanh thu từ hoạt động sản xuất, kinh doanh trong năm dương lịch từ 100 triệu đồng trở xuống thì thuộc trường hợp không phải nộp thuế GTGT và không phải nộp thuế TNCN theo quy định pháp luật về thuế GTGT và thuế TNCN. Hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh có trách nhiệm khai thuế chính xác, trung thực, đầy đủ và nộp hồ sơ thuế đúng hạn; chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính chính xác, trung thực, đầy đủ của hồ sơ thuế theo quy định.

Hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh theo hình thức nhóm cá nhân, hộ gia đình thì mức doanh thu từ 100 triệu đồng/năm trở xuống để xác định cá nhân không phải nộp thuế GTGT, không phải nộp thuế TNCN được xác định cho một (01) người đại diện duy nhất của nhóm cá nhân, hộ gia đình trong năm tính thuế.

Căn cứ tính thuế

Căn cứ tính thuế đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh là doanh thu tính thuế và tỷ lệ thuế tính trên doanh thu.

Doanh thu tính thuế

Doanh thu tính thuế GTGT và doanh thu tính thuế TNCN đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh là doanh thu bao gồm thuế (trường hợp thuộc diện chịu thuế) của toàn bộ tiền bán hàng, tiền gia công, tiền hoa hồng, tiền cung ứng dịch vụ phát sinh trong kỳ tính thuế từ các hoạt động sản xuất, kinh doanh hàng hóa, dịch vụ, bao gồm cả các khoản thưởng, hỗ trợ đạt doanh số, khuyến mại, chiết khấu thương mại, chiết khấu thanh toán, chi hỗ trợ bằng tiền hoặc không bằng tiền; các khoản trợ giá, phụ thu, phụ trội, phí thu thêm được hưởng theo quy định; các khoản bồi thường vi phạm hợp đồng, bồi thường khác (chỉ tính vào doanh thu tính thuế TNCN); doanh thu khác mà hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh được hưởng không phân biệt đã thu được tiền hay chưa thu được tiền.

Tỷ lệ thuế tính trên doanh thu

a) Tỷ lệ thuế tính trên doanh thu gồm tỷ lệ thuế GTGT và tỷ lệ thuế TNCN áp dụng chi tiết đối với từng lĩnh vực, ngành nghề theo hướng dẫn tại Phụ lục I ban hành kèm theo Thông tư này.

b) Trường hợp hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh hoạt động nhiều lĩnh vực, ngành nghề thì hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh thực hiện khai và tính thuế theo tỷ lệ thuế tính trên doanh thu áp dụng đối với từng lĩnh vực, ngành nghề. Trường hợp hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh không xác định được doanh thu tính thuế của từng lĩnh vực, ngành nghề hoặc xác định không phù hợp với thực tế kinh doanh thì cơ quan thuế thực hiện ấn định doanh thu tính thuế của từng lĩnh vực, ngành nghề theo quy định của pháp luật về quản lý thuế.

Xác định số thuế phải nộp

Số thuế GTGT phải nộp = Doanh thu tính thuế GTGT x Tỷ lệ thuế GTGT

Số thuế TNCN phải nộp = Doanh thu tính thuế TNCN x Tỷ lệ thuế TNCN

Trong đó:

– Doanh thu tính thuế GTGT và doanh thu tính thuế TNCN theo hướng dẫn tại khoản 1 Điều này.

– Tỷ lệ thuế GTGT và tỷ lệ thuế TNCN theo hướng dẫn tại Phụ lục I ban hành kèm Thông tư này.

Thuế thu nhập cá nhân cho thuê nhà

Đối tượng chịu thuế

Cá nhân thực hiện hoạt động cho thuê nhà là hoạt động cho thuê tài sản khi phát sinh thu nhập thì phải chịu thuế thu nhập cá nhân, chịu theo sự điều chỉnh của Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007. Căn cứ tại khoản 2 Điều 4 Thông tư 40/2021/TT-BTC, cá nhân cho thuê nhà có doanh thu từ 100 triệu đồng trong năm dương lịch thì thuộc trường hợp chịu thuế thu nhập cá nhân.

Thuế suất

Được điều chỉnh cụ thể tại Phụ lục I Danh mục ngành nghề tính thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân theo tỷ lệ % trên doanh thu đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh được đính kèm tại Thông tư 40/2021/TT-BTC, theo đó, mức thuế suất thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động cho thuê nhà là 5%.

Theo đó, số thuế thu nhập cá nhân mà cá nhân cho thuê nhà phải nộp được tính như sau:

Số thuế TNCN phải nộp = Doanh thu tính thuế TNCN x 5%

Khai thuế, khai lệ phí

Khai thuế

Theo điểm b khoản 1 Điều 9 Thông tư 40/2021/TT-BTC, cá nhân cho thuê nhà quy mô lớn hoặc chưa đáp ứng được quy mô lớn nhưng chọn nộp thuế theo phương pháp kê khai, thực hiện khai thuế theo từng lần phát sinh kỳ thanh toán. Từng lần phát sinh kỳ thanh toán được xác định theo thời điểm bắt đầu thời hạn cho thuê của từng kỳ thanh toán; hoặc khai thuế theo năm dương lịch.

Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế đối với loại thuế khai và nộp theo từng lần phát sinh nghĩa vụ thuế chậm nhất là ngày thứ 10 kể từ ngày phát sinh nghĩa vụ thuế. Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế đối với cá nhân khai thuế một lần theo năm chậm nhất là ngày cuối cùng của tháng đầu tiên của năm dương lịch tiếp theo.

Thời hạn nộp thuế được xác định chậm nhất là ngày cuối cùng của thời hạn nộp hồ sơ khai thuế. Trường hợp khai bổ sung hồ sơ khai thuế, thời hạn nộp thuế là thời hạn nộp hồ sơ khai thuế của kỳ tính thuế có sai, sót.

Khai lệ phí môn bài

Cá nhân cho thuê nhà mới thực hiện hoạt động kinh doanh thì thực hiện khai lệ phí môn bài và nộp Tờ khai cho cơ quan thuế quản lý trực tiếp trước ngày 30 tháng 01 năm sau năm mới ra hoạt động kinh doanh. Cá nhân cho thuê nhà nộp thuế theo phương pháp khoán không phải khai lệ phí môn bài. Thời hạn nộp lệ phí môn bài chậm nhất là ngày 30 tháng 01 hàng năm.

Cá nhân có doanh thu cho thuê nhà dưới 100 triệu đồng/năm không phải nộp thuế

Từ ngày 01/01/2022, Thông tư 100/2021/TT-BTC quy định cá nhân cho thuê tài sản có mức doanh thu cho thuê từ 100 triệu đồng/năm trở xuống thì không phải nộp thuế GTGT, thuế TNCN.

Bộ trưởng Bộ Tài chính vừa ban hành Thông tư 100/2021/TT-BTC sửa đổi Thông tư 40/2021/TT-BTC hướng dẫn về thuế GTGT, thuế TNCN và quản lý thuế đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh.

Theo đó, sửa đổi phương pháp tính thuế đối với cá nhân cho thuê tài sản tại điểm c khoản 1 Điều 9 Thông tư 40/2021/TT-BTC như sau:

– Cá nhân chỉ có hoạt động cho thuê tài sản và thời gian cho thuê không trọn năm, nếu phát sinh doanh thu cho thuê từ 100 triệu đồng/năm trở xuống thì thuộc diện không phải nộp thuế GTGT và thuế TNCN. 

– Trường hợp bên thuê trả tiền thuê tài sản trước cho nhiều năm thì mức doanh thu để xác định cá nhân phải nộp thuế hay không phải nộp thuế là doanh thu trả tiền một lần được phân bổ theo năm dương lịch. 

* Hoạt động cho thuê tài sản theo Thông tư 40/2021/TT-BTC bao gồm:

– Cho thuê nhà, mặt bằng, cửa hàng, nhà xưởng, kho bãi không bao gồm dịch vụ lưu trú; 

– Cho thuê phương tiện vận tải, máy móc thiết bị không kèm theo người điều khiển; 

– Cho thuê tài sản khác không kèm theo dịch vụ. 

(Dịch vụ lưu trú không tính vào hoạt động cho thuê tài sản nêu trên gồm: cung cấp cơ sở lưu trú ngắn hạn cho khách du lịch, khách vãng lai khác; cung cấp cơ sở lưu trú dài hạn không phải là căn hộ cho sinh viên, công nhân và những đối tượng tương tự; cung cấp cơ sở lưu trú cùng dịch vụ ăn uống hoặc các phương tiện giải trí).

Trên đây là nội dung tư vấn của chúng tôi. Để được tư vấn một cách chi tiết và đầy đủ hơn về thuế thu nhập cá nhân cho thuê nhà Quý khách hàng vui lòng liên hệ qua Tổng đài tư vấn pháp luật 0969 078 234 của Luật Trần và Liên Danh. Chúng tôi luôn sẵn sàng tư vấn, hỗ trợ Quý khách hàng những vấn đề pháp lý chất lượng hàng đầu trên toàn quốc.