Thẩm định giá tài sản, hàng hóa, dịch vụ được hiểu là quá trình xác định giá thị trường của tài sản (hữu hình, vô hình, động sản, bất động sản), hàng hóa, dịch vụ, là việc đánh giá và đánh giá lại giá trị tài sản theo giá thị trường tại một thời điểm theo một chuẩn mực nhất định. Hiểu một cách thực chất, thẩm định giá, thẩm định giá tại TP Hồ Chí Minh là xác định giá cả của tài sản trên thị trường tại một thời điểm. Nó chính là việc xác định giá trị để tìm ra giá cả của tài sản định bán trong một tập hợp giả định các điều kiện trên thị trường nhất định.
Khái niệm thẩm định giá là gì?
Khi nghiên cứu về thẩm định giá, giới nghiên cứu học thuật trên thế giới đã đưa ra nhiều định nghĩa khác nhau:
Theo tự điển Oxford: “Thẩm định giá là sự ước tính giá trị bằng tiền của một vật, của một tài sản”; “là sự ước tính giá trị hiện hành của tài sản trong kinh doanh”. Khái niệm thẩm định giá này đưa ra vẫn còn rất chung, chỉ mang tính chất giải thích một cách khái quát từ ngữ mà chưa đưa ra được bản chất của thẩm định giá.
Ở Việt Nam khái niệm thẩm định giá lần đầu tiên được biết đến khi quy định trong Pháp lệnh Giá số 40/2002/PL-UBTVQH sau đó được thay bằng Luật giá năm 2012. Khái niệm thẩm định giá được quy định tại khoản 15, Điều 4 Luật giá 2012: Thẩm định giá là việc cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá xác định giá trị bằng tiền của các loại tài sản theo quy định của Bộ luật dân sự phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá.
Đặc điểm của thẩm định giá
– Chủ thể của thẩm định giá là các cá nhân, cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá.
Điều này có nghĩa rằng, không phải cơ quan, tổ chức ha cá nhân nào đều có thể thực hiện hoạt động thẩm định giá mà chỉ có những cá nhân, tổ chức có chức năng thẩm định giá mới có quyền được thực hiện việc thẩm định giá.
Chúng ta nhận thấy chủ thể tham gia thâm định giá phải có chức năng thẩm định giá, điều đó có nghĩa là chủ thể phải được công nhận có chức năng thẩm định giá mới được hoạt động thẩm định giá, nếu không có chức năng thì kết quả thẩm định giá không có giá trị về mặt pháp lý.
– Nội dung của hoạt động thẩm định giá là xác định giá trị bằng tiền của tài sản
Như đã nói ở trên, nếu định giá là ấn định giá hàng hóa dịch vụ một cách chủ quan, áp đặt nhằm đưa hàng hóa vào lưu thông trong nền kinh tế thì thẩm định giá lại là xác định giá trị của hàng hóa đó với nội dung là đánh giá hoặc đánh giá lại hàng hóa phù hợp với thị trường tại một thời điểm, địa điểm nhất định.
Việc xác định giá trị là hoạt động rất khách quan, độc lập thực hiện dựa trên các tiêu chuẩn về thẩm định giá. Tài sản xuất hiện trên thị trường với rất nhiều đặc tính khác nhau và việc xác định đúng giá trị bằng tiền với đặc tính kỹ thuật được yêu cầu đòi hỏi chủ thể thẩm định giá phải hiểu và nắm bắt đúng thị trường.
– Đối tượng của thẩm định giá là tài sản
Tài sản là một khái niệm rất chung chỉ những vật, quyền thuộc sở hữu của một cá nhân, tổ chức nào đó. Như vậy, tài sản ở đây có định nghĩa nhấn mạnh quyền sở hữu hơn là việc xác định nó là cái gì.
Tuy nhiên, trên thực tế, thẩm định giá, có thể xác định đối tượng được hưởng đến chủ yếu là động sản, bất động sản, doanh nghiệp,.. như vậy, những gì có thể được định giá thành tiền đều có thể là đối tượng của thẩm định giá.
Tuy nhiên những tài sản đó cũng phải đáp ứng những điều kiện nhất định như được phép lưu thông trên thị trường, có thể nhận thức được sự hiện diện của tài sản bằng những cách thức nhất định.
Vai trò chung của thẩm định giá tại TP Hồ Chí Minh
Đất nước ta đã và đang trong quá trình hội nhập kinh tế quốc tế với tốc độ ngày cành nhanh hơn, mạnh mẽ hơn và đã đạt được nhiều thành tựu to lớn trong nền kinh tế quốc dân. Hội nhập kinh tế mang lại nhiều thách thức cho nền kinh tế Việt Nam trong việc cạnh tranh giữa các doanh nghiệp trong nước và quốc tế.
Do đó nhận thức và nhu cầu về dịch vụ thẩm định giá tài sản đã trở nên thiết yếu đối với các tổ chức tín dụng, doanh nghiệp, các nhà đầu tư và các cá nhân… Vì vậy vai trò thẩm định giá tài sản là đặc biệt quan trọng đối với nền kinh tế thị trường. Dưới đây là một số vai trò chung của dịch vụ thẩm định giá:
Thẩm định giá đúng giá trị thị trường góp phần làm minh bạch thị trường, thúc đẩy phát triển thị trường tài sản trong nước cũng như trên toàn thế giới
Tạo điều kiện thuận lợi cho toàn cầu hóa và hội nhập kinh tế khu vực, thế giới
Tư vấn về giá trị tài sản, giá cả tài sản và các bên liên quan và công chứng đầu tư đưa ra các quyết định liên quan đến việc mua bán, đầu tư, đánh thuế, bảo hiểm, cho vay tài sản
Định giá đúng giá thị trường của các nguồn lực góp phần để cơ chế thị trường tự động phân bổ tối ưu các nguồn lực và nền kinh tế đạt hiệu quả Pareto.
Bảo vệ quyền lợi chính đáng, hợp pháp của công dân, đáp ứng được các yêu cầu đa dạng của các thành phần trong xã hội trong thời kỳ hội nhập Quốc tế.
Cơ sở giá trị và sử dụng báo cáo tài chính trong định giá doanh nghiệp
Theo Mục 1 Phần II Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 12 ban hành kèm theo Thông tư 28/2021/TT-BTC quy định về cơ sở giá trị và sử dụng báo cáo tài chính trong định giá doanh nghiệp như sau:
Cơ sở giá trị trong định giá doanh nghiệp
– Cơ sở giá trị doanh nghiệp là giá trị thị trường hoặc giá trị phi thị trường.
Cơ sở giá trị được xác định trên cơ sở mục đích thẩm định giá, đặc điểm pháp lý, đặc điểm KT – KT và đặc điểm thị trường của doanh nghiệp cần thẩm định giá, yêu cầu của khách hàng thẩm định giá tại hợp đồng thẩm định giá (nếu phù hợp với mục đích thẩm định giá) và quy định của pháp luật có liên quan.
– Căn cứ vào triển vọng thực tế của doanh nghiệp, thị trường kinh doanh của doanh nghiệp, mục đích thẩm định giá và quy định của pháp luật, thẩm định viên đưa ra nhận định về tình trạng hoạt động, tình trạng giao dịch (thực tế hoặc giả thiết) của doanh nghiệp cần thẩm định giá sau thời điểm thẩm định giá.
Thông thường giá trị của doanh nghiệp là giá trị doanh nghiệp hoạt động liên tục. Trong trường hợp thẩm định viên nhận định rằng doanh nghiệp sẽ chấm dứt hoạt động sau thời điểm thẩm định giá thì giá trị của doanh nghiệp sẽ là giá trị doanh nghiệp hoạt động có thời hạn hoặc giá trị thanh lý.
– Việc áp dụng các phương pháp thẩm định giá doanh nghiệp cần phù hợp với cơ sở giá trị doanh nghiệp và nhận định của thẩm định viên về trạng thái hoạt động của doanh nghiệp tại và sau thời điểm thẩm định giá.
Sử dụng báo cáo tài chính trong định giá doanh nghiệp
Căn cứ vào cách tiếp cận, phương pháp thẩm định giá doanh nghiệp được lựa chọn, thời điểm thẩm định giá và đặc điểm của doanh nghiệp cần thẩm định giá thì:
Thẩm định viên phân tích, đánh giá để sử dụng báo cáo tài chính của doanh nghiệp cho phù hợp và ưu tiên sử dụng báo cáo tài chính đã được kiểm toán, soát xét bởi đơn vị kiểm toán độc lập.
Điểm khác nhau của thẩm định và thẩm tra?
Thẩm định và thẩm tra là hai cụm từ thường được đi chung với nhau và được sử dụng rất nhiều trên thực tế. Thẩm định và thẩm tra đều phải do cơ quan có chuyên môn, nghiệp vụ tiến hành dựa trên những tiêu chí, điều kiện sẵn có. Tuy nhiên, 2 cụm từ này vẫn có nhiều điểm khác biệt.
Theo cách hiểu thông thường thẩm tra là việc điều tra, tìm hiểu để xem xét lại điều đã kết luận trước đó đúng hay sai, có chính xác hay không. Về mặt pháp lý ta thường thấy thẩm tra đi kèm với việc kiểm tra, đánh giá văn bản pháp luật nên thẩm tra được hiểu là việc xem xét lại một cách kỹ lưỡng các văn bản luật trước khi trình Uỷ ban thường vụ Quốc hội. Cơ quan thẩm tra xem xét sự phù hợp với chủ trương, chính sách của Đảng tính hợp hiến, hợp pháp, đối tượng, nội dung, phạm vi và tính khả thi của dự án.
Như vậy, thẩm định là việc xem xét, đánh giá kết luận về một vấn đề; còn thẩm tra tức là xem xét lại xem vấn đề đó có đúng hay không.
Tóm lại, thẩm định và thẩm tra đều là hoạt động của cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhằm xem xét, đánh giá một văn bản nào đó dựa trên các hình thức, tiêu chí đánh giá cụ thể trên cơ sở đó đưa ra những kiến nghị hợp lý để văn bản đó đáp ứng yêu cầu, tiêu chí đã đề ra.
Hoạt động thẩm định giá tại TP Hồ Chí Minh
Thẩm định giá là việc cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá xác định giá trị bằng tiền của các loại tài sản theo quy định của Bộ luật dân sự phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá.
Theo quy định tại Điều 28 Luật giá 2012, chỉ có những tổ chức đáp ứng đủ điều kiện theo quy định của Luật này được hoạt động thẩm định giá. Và cá nhân không được hoạt động thẩm định giá độc lập.
Bên cạnh đó, hoạt động thẩm định giá phải tuân thủ quy định về thẩm định giá của Luật này.
Nguyên tắc hoạt động thẩm định giá tại TP Hồ Chí Minh
Trong quá trình hoạt động thẩm định giá, các tổ chức thẩm định phải đảm bảo các nguyên tắc hoạt động sau:
– Tuân thủ pháp luật, tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam.
– Chịu trách nhiệm về hoạt động thẩm định giá theo quy định của pháp luật.
– Bảo đảm tính độc lập về chuyên môn nghiệp vụ, tính trung thực, khách quan của hoạt động thẩm định giá và kết quả thẩm định giá.
– Bảo mật thông tin theo quy định của pháp luật.
Quy trình thẩm định giá tài sản, thẩm định giá tại TP Hồ Chí Minh
Qúa trình thẩm định giá được tiến hành theo quy trình quy định tại Điều 30 Luật giá 2012. Bao gồm:
Xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định giá và xác định giá trị thị trường hoặc phi thị trường làm cơ sở thẩm định giá.
Lập kế hoạch thẩm định giá.
Khảo sát thực tế, thu thập thông tin.
Phân tích thông tin.
Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá.
Lập báo cáo kết quả thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá và gửi cho khách hàng, các bên liên quan.
Để được hành nghề thẩm định giá tại TP Hồ Chí Minh thì phải đáp ứng điều kiện gì?
Người hành nghề thẩm định giá được gọi là Thẩm định viên về giá. Khoản 1 Điều 35 Luật Giá 2012 có quy định: Thẩm định viên về giá hành nghề là người đủ tiêu chuẩn quy định tại Điều 34 của Luật này đăng ký hành nghề thẩm định giá tại doanh nghiệp thẩm định giá.
Theo như quy định này thì Thẩm định viên về giá muốn hành nghề thì phải đạt tiêu chuẩn quy định và phải đăng ký hành nghề thẩm định giá tại doanh nghiệp thẩm định giá. Như vậy, Thẩm định viên về giá muốn hành nghề thì phải đáp ứng tiêu chuẩn nào?
Điều 34 Luật Giá 2012 có quy định tiêu chuẩn của Thẩm định viên về giá, được quy định chi tiết tại Điều 7 Nghị định 89/2013/NĐ-CP, cụ thể như sau:
– Có năng lực hành vi dân sự.
– Có phẩm chất đạo đức, liêm khiết, trung thực, khách quan.
– Có bằng tốt nghiệp đại học, sau đại học chuyên ngành vật giá, thẩm định giá và các ngành gồm: Kinh tế, kinh tế – kỹ thuật, kỹ thuật, luật liên quan đến nghiệp vụ thẩm định giá do các tổ chức đào tạo hợp pháp ở Việt Nam hoặc nước ngoài cấp.
– Có thời gian công tác thực tế theo chuyên ngành đào tạo từ 36 (ba mươi sáu) tháng trở lên tính từ ngày có bằng tốt nghiệp đại học theo chuyên ngành quy định tại Khoản 3 Điều này.
– Có Chứng chỉ đào tạo nghiệp vụ thẩm định giá do cơ quan, tổ chức có chức năng đào tạo chuyên ngành thẩm định giá cấp theo quy định của Bộ Tài chính, trừ các trường hợp sau: Người đã có bằng tốt nghiệp đại học, sau đại học trong nước hoặc nước ngoài về chuyên ngành vật giá, thẩm định giá; Người đã có bằng tốt nghiệp đại học, sau đại học ngành kinh tế, kinh tế – kỹ thuật, kỹ thuật, luật liên quan đến nghiệp vụ thẩm định giá và đã có bằng tốt nghiệp cao đẳng chuyên ngành thẩm định giá.
– Có Thẻ thẩm định viên về giá do Bộ Tài chính cấp.
Một trong những tiêu chuẩn đó là phải có Thẻ thẩm định viên về giá do Bộ Tài chính cấp. Công dân Việt Nam đăng ký dự thi Thẩm định viên về giá để được cấp Thẻ thẩm định viên về giá phải có đủ các điều kiện sau:
– Có năng lực hành vi dân sự, có lý lịch rõ ràng, có phẩm chất đạo đức nghề nghiệp, liêm khiết, trung thực, khách quan và có ý thức chấp hành pháp luật.
– Có bằng tốt nghiệp đại học, sau đại học chuyên ngành vật giá, thẩm định giá, kinh tế, kinh tế – kỹ thuật, kỹ thuật, luật do các tổ chức đào tạo hợp pháp ở Việt Nam hoặc nước ngoài cấp.
– Có thời gian công tác thực tế từ 36 tháng trở lên tính từ ngày có bằng tốt nghiệp đại học đến ngày cuối của hạn nhận hồ sơ đăng ký dự thi theo chuyên ngành quy định tại khoản 2 Điều này.
– Có Chứng chỉ đào tạo nghiệp vụ thẩm định giá còn thời hạn do cơ quan, tổ chức có chức năng đào tạo chuyên ngành thẩm định giá cấp theo quy định của Bộ Tài chính, trừ các trường hợp sau: a) Người đã có bằng tốt nghiệp đại học, sau đại học trong nước hoặc nước ngoài về chuyên ngành vật giá, thẩm định giá; b) Người đã có bằng tốt nghiệp đại học, sau đại học chuyên ngành kinh tế, kinh tế – kỹ thuật, kỹ thuật, luật và đã có bằng tốt nghiệp cao đẳng chuyên ngành thẩm định giá.
– Nộp đầy đủ, đúng mẫu hồ sơ và phí dự thi theo quy định.
Đối chiếu tiêu chuẩn Thẩm định viên về giá và điều kiện dự thi để cấp Thẻ thẩm định viên về giá thì chúng ta có thể hiểu rằng một người khi có Thẻ thẩm định viên về giá do Bộ Tài chính cấp là đã đáp ứng tiêu chuẩn của một Thẩm định viên về giá.
Để được cấp Thẻ thẩm định viên về giá, người dự thi phải thi đủ 6 môn thi gồm: 05 môn chuyên ngành: Pháp luật áp dụng trong lĩnh vực giá và thẩm định giá; Nguyên lý hình thành giá cả thị trường và nguyên lý căn bản về thẩm định giá; Thẩm định giá bất động sản; Thẩm định giá máy, thiết bị; Thẩm định giá doanh nghiệp. Và môn Ngoại ngữ: tiếng Anh (trình độ C).
Mỗi môn thi phải đạt từ 5 (năm) điểm trở lên chấm theo thang điểm 10 (mười) hoặc từ 50 (năm mươi) điểm trở lên chấm theo thang điểm 100 (một trăm).
Thí sinh đủ điều kiện cấp Thẻ nêu trên sẽ được Hội đồng thi trình Bộ trưởng Bộ Tài chính cấp Thẻ thẩm định viên về giá.
Như vậy, từ các quy định trên để hành nghề thẩm định giá thì một người phải có Thẻ thẩm định viên về giá và phải đăng ký hành nghề thẩm định giá tại doanh nghiệp thẩm định giá.
Doanh nghiệp thẩm định giá là doanh nghiệp được thành lập, hoạt động theo quy định của Luật doanh nghiệp. Doanh nghiệp này chỉ được phép hoạt động khi có Giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá do Bộ Tài Chính cấp theo quy định của pháp luật.
Trên đây là bài viết tư vấn về thẩm định giá tại TP Hồ Chí Minh của Luật Trần và Liên danh. Nếu có thắc mắc hãy gọi cho chúng tôi theo số Hotline: 0969 078 234 để được tư vấn miễn phí.
