Quy trình thực hiện dự án đầu tư xây dựng

Khi tiến hành dự án đầu tư, cần tìm hiểu các thông tin liên quan đến trình tự, thủ tục, hồ sơ, ưu đãi đầu tư… Cần hình dung tổng thể về công việc mình sẽ làm, từ đó sẽ nắm được tổng thể việc lập và quản lý các khoản chi phí phải chi tiêu cho dự án. Luật Trần và Liên danh sẽ giới thiệu tới bạn đọc quy trình thực hiện dự án đầu tư xây dựng thông qua bài viết dưới đây:

Nội dung chính bài viết

DỰ ÁN ĐẦU TƯ LÀ GÌ?

Đầu tư là hoạt động sử dụng các nguồn lực tài chính, nguồn lực vật chất, nguồn lực lao động và trí tuệ để sản xuất kinh doanh trong một thời gian tương đối dài nhằm thu về lợi nhuận và lợi ích kinh tế xã hội.

Theo quy định tại Khoản 15 Điều 3 Luật xây dựng năm 2014 khái niệm về dự án đầu tư công trình xây dựng như sau:

“Dự án đầu tư xây dựng là tập hợp các đề xuất có liên quan đến việc sử dụng vốn để tiến hành hoạt động xây dựng để xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo công trình xây dựng nhằm phát triển, duy trì, nâng cao chất lượng công trình hoặc sản phẩm, dịch vụ trong thời hạn và chi phí xác định. Ở giai đoạn chuẩn bị dự án đầu tư xây dựng, dự án được thể hiện thông qua Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi đầu tư xây dựng, Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng hoặc Báo cáo kinh tế – kỹ thuật đầu tư xây dựng”, thủ tục xin cấp giấy chứng nhận đầu tư;

Hoạt động xây dựng sẽ bao gồm các công việc theo quy định tại khoản 21 Điều 3 Luật xây dựng 2014 gồm:

Lập quy hoạch xây dựng.
Lập dự án đầu tư xây dựng công trình.
Khảo sát xây dựng.
Thiết kế xây dựng.
Thi công xây dựng.
Giám sát xây dựng.
Quản lý dự án.
Lựa chọn nhà thầu.
Nghiệm thu công trình xây dựng và bàn giao đưa công trình vào khai thác sử dụng, bảo hành, bảo trì.
Các hoạt động khác có liên quan đến xây dựng công trình.

NHỮNG ĐẶC ĐIỂM CỦA DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH

Về nguồn vốn:

Khi đầu tư xây dựng công trình, trước hết phải có vốn. Vốn có thể bằng tiền, bằng các loại tài sản khác như máy móc thiết bị, nhà xưởng, công trình xây dựng khác, giá trị quyền sở hữu công nghiệp, bí quyết kỹ thuật, quy trình công nghệ, dịch vụ kỹ thuật, giá trị quyền sử dụng đất, mặt nước, mặt biển, các nguồn tài nguyên khác. Vốn cũng có thể là nguồn vốn Nhà nước, vốn tư nhân, vốn góp, vốn cổ phần, vốn vay dài hạn, trung hạn, ngắn hạn.

Thời gian đầu tư:

Thời gian đầu tư thường tương đối dài, thường từ 2 năm trở lên, có thể đến 50 năm. Những hoạt động ngắn hạn trong vòng một năm tài chính không được gọi là đầu tư.

QUY TRÌNH CÁC BƯỚC TRIỂN KHAI DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH

Quy trình thực hiện đầu tư xây dựng được quy định trong Điều 6, Nghị định 59/2015/NĐ-CP về quản lý dự án đầu tư xây dựng do Chính phủ ban hàng ngày 15/06/2015.

Quy trình có thể chia thành hai giai đoạn thực hiện: Giai đoạn chuẩn bị đầu tư và giai đoạn thực hiện đầu tư, cùng 10 bước cụ thể, như sau:

GIAI ĐOẠN I: CHUẨN BỊ ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH

Bước 1: Quy hoạch xây dựng công trình

Dự án đầu tư xây dựng nào muốn hình thành đều cần phải kiểm tra lại quy hoạch của khu vực dự án dự kiến. Nhà nước quản lý dự án theo quy hoạch nên bắt buộc dự án muốn hình thành phải có quy hoạch chi tiết (QHCT). Trách nhiệm lập, thẩm định, phê duyệt QHCT là của chính quyền đại phương, xin cấp Giấy chứng nhận đầu tư;

Quy trình quy hoạch xây dựng công trình bao gồm các bước:

Xin cấp phép quy hoạch.
Lập quy hoạch 1/2000.
Thỏa thuận quy hoạch kiến trúc.
Lập quy hoạch 1/500.
Phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 và các phương án kiến trúc sơ bộ.

Khi thực hiện quy hoạch, nhất thiết phải có bước rà soát nhắm đảm bảo 2 mục đích:

Mục đích thứ nhất: Dự án nằm tại khu vực chưa có quy hoạch chi tiết nhà đầu tư cần chờ địa phương lập quy hoạch chi tiết tuy nhiên thông thường nhà đầu tư thường đề xuất tài trợ lập QHCT.
Mục đích thứ hai: Dự án nằm tại khu vực đã có quy hoạch chi tiết, nhà đầu tư tùy theo mục đích của mình cần xin điều chỉnh QHCT để đáp ứng mục đích, hiệu quả đầu tư.

Chú ý: Nhà đầu tư chưa chắc đã trở thành Chủ đầu tư dự án sau này.

Bước 2: Lựa chọn Nhà đầu tư

Sau khi Quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt theo đúng quy trình, địa phương cần tiến hành lựa chọn nhà đầu tư. Có 03 hình thức lựa chọn Nhà đầu tư, như sau:

Hình thức 1: Đấu thầu lựa chọn Nhà đầu tư.
Hình thức 2: Đấu giá quyền sử dụng đất chỉ áp dụng với đất sạch (đã được giải phóng mặt bằng).
Hình thức 3: Quyết định chủ trương đầu tư/ cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư. Đây là hình thức chỉ định Chủ đầu tư, hiện nay đang hạn chế áp dụng tại các địa phương.

Bước 3: Phê duyệt Báo cáo nghiên cứu khả thi và Hồ sơ thiết kế cơ sở

Chủ đầu tư thực hiện lập, trình thẩm định và phê duyệt báo cáo nghiên cứu khả thi và hồ sơ thiết kế cơ sở để có cơ sở triển khai các bước tiếp theo việc lập, trình thẩm định tuân thủ theo quy định của Luật xây dựng.

Bước 4: Báo cáo đánh giá tác động môi trường khi thực hiện dự án

Phê duyệt báo cáo đánh giá tác động môi trường hoặc xác nhận cam kết kế hoạch bảo vệ môi trường (đối với các dự án đấu giá đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư và dự án đã thực hiện thủ tục quyết định chủ trương đầu tư, cấp giấy Chứng nhận đăng ký đầu tư trước khi thực hiện thủ tục về môi trường).

Bước 5: Hoàn thành các thủ tục về đất đai

Giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất; cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.

GIAI ĐOẠN II: THỰC HIỆN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH

Sau khi đã hoàn thành các thủ tục về đất đai và có quyết định giao đất hoặc hợp đồng cho thuê đất (chưa cần có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất) là đủ các điều kiện để triển khai các bước thực hiện đầu tư.

Giai đoạn II sẽ bao gồm các bước sau:

Bước 6: Lập, thẩm định, phê duyệt Bản vẽ thi công

Chủ đầu tư lập bản vẽ thi công, thẩm tra thẩm định theo quy định tuy vào quy mô của dự án. Bản vẽ thi công được phê duyệt là cơ sở để triển khai thi công tại hiện trường.

Quá trình khảo sát xây dựng có thể chia thành 2 giai đoạn: khảo sát sơ bộ phục vụ lập báo cáo đầu tư và khảo sát chi tiết phục vụ thiết kế.

Quy trình của bước này sẽ được làm theo trình tự như sau:

Lập và phê duyệt nhiệm vụ khảo sát xây dựng (KSXD).
Lựa chọn nhà thầu KSXD.
Lập và phê duyệt phương án kỹ thuật KSXD.
Thực hiện khảo sát xây dựng.
Giám sát công tác khảo sát xây dựng.
Khảo sát bổ sung (nếu có).
Nghiệm thu kết quả khảo sát xây dựng.
Lưu trữ kết quả khảo sát xây dựng.

Thiết kế xây dựng công trình gồm các bước: thiết kế sơ bộ (trường hợp lập báo cáo nghiên cứu tiền khả thi), thiết kế cơ sở (được thực hiện trong giai đoạn lập dự án đầu tư xây dựng), thiết kế kỹ thuật; thiết kế bản vẽ thi công và các bước thiết kế khác (nếu có). Người quyết định đầu tư quyết định thực hiện thiết kế theo các bước sau:

Thiết kế một bước: ba bước thiết kế được gộp thành một bước gọi là thiết kế bản vẽ thi công (công trình chỉ lập báo cáo kinh tế – kỹ thuật).
Thiết kế hai bước: bước thiết kế cơ sở và bước thiết kế bản vẽ thi công (công trình phải lập dự án).
Thiết kế ba bước: Bao gồm bước thiết kế cơ sở, bước thiết kế kỹ thuật và bước thiết kế bản vẽ thi công (dành cho dự án có quy mô lớn, phức tạp).

Trình tự thực hiện thiết kế xây dựng công trình:

Lập nhiệm vụ thiết kế thiết kế xây dựng công trình.
Thi tuyển, tuyển chọn thiết kế kiến trúc công trình xây dựng (nếu có).
Lựa chọn nhà thầu thiết kế thiết kế xây dựng công trình.
Thiết kế xây dựng công trình.
Thẩm định thiết kế cơ sở (được thực hiện cùng lúc với thẩm định dự án đầu tư); Thẩm định Báo cáo kinh tế – kỹ thuật.
Thẩm định thiết kế kỹ thuật (thiết kế 3 bước) và dự toán xây dựng; thiết kế bản vẽ thi công (thiết kế 2 bước) và dự toán xây dựng; thực hiện thẩm tra thiết kế để phục vụ công tác thẩm định.
Phê duyệt thiết kế kỹ thuật (thiết kế 3 bước) và dự toán xây dựng; thiết kế bản vẽ thi công (thiết kế 2 bước) và dự toán xây dựng.
Thẩm định; phê duyệt thiết kế kỹ thuật (thiết kế 3 bước) và dự toán xây dựng; thiết kế bản vẽ thi công (thiết kế 2 bước) và dự toán xây dựng.
Thay đổi thiết kế (nếu có).
Nghiệm thu thiết kế xây dựng công trình.
Giám sát tác giả.

Bước 7: Lập, thẩm duyệt hồ sơ xin thẩm duyệt PCCC (phòng cháy chữa cháy).

Bước 8: Xin cấp phép xây dựng.

Bước 9: Triển khai thi công tại hiện trường.

Đầu tiên chủ đầu tư cần tiến hành chọn nhà thầu thi công xây dựng công trình. Sau đó sẽ lựa chọn nhà thầu giám sát thi công.

Tiếp theo chủ đầu tư lập, thẩm tra hồ sơ mời quan tâm, hồ sơ mời sơ tuyển, hồ sơ mời thầu, hồ sơ yêu cầu và đánh giá hồ sơ quan tâm, hồ sơ dự sơ tuyển, hồ sơ dự thầu, hồ sơ đề xuất để lựa chọn nhà thầu trong hoạt động xây dựng; thẩm tra kết quả lựa chọn nhà thầu trong hoạt động xây dựng. Cuối cùng, chủ đầu tư sẽ tiến hành thông báo khởi công xây dựng.

Triển khai thi công tại hiện trường cần đảm bảo được những yếu tố sau:

Thực hiện quản lý chất lượng, khối lượng, tiến độ, chi phí xây dựng, hợp đồng xây dựng, an toàn lao động trên công trường xây dựng, môi trường xây dựng…
Thực hiện, quản lý hệ thống thông tin công trình, Dịch vụ xin giấy chứng nhận đầu tư.
Thí nghiệm chuyên ngành xây dựng (theo yêu cầu).
Nghiệm thu công việc, giai đoạn và công trình hoàn thành.
Tạm ứng, thanh toán khối lượng hoàn thành.
Kiểm tra chất lượng công trình xây dựng của cơ quan quản lý nhà nước khi nghiệm thu hoàn thành để đưa công trình vào sử dụng.
Kiểm tra, xác nhận việc đã thực hiện các công trình, biện pháp bảo vệ môi trường phục vụ giai đoạn vận hành dự án.

Bước 10: Hoàn công xây dựng đưa công trình vào sử dụng.

Trong bước 10 cần thực hiện các công tác theo thứ tự như sau:

Bàn giao công trình hoàn thành để đưa vào sử dụng; vận hành, chạy thử.
Thanh toán, quyết toán vốn đầu tư xây dựng công trình.
Kiểm toán, thẩm tra, phê duyệt quyết toán vốn đầu tư xây dựng công trình.
Giám sát, đánh giá dự án đầu tư xây dựng công trình (trường hợp thuê tư vấn
Cấp giấy phép hoạt động:
- Mở ngành, nghề…..;
- Cho phép hoạt động;
- Chứng nhận đủ điều kiện (Dự án thuộc lĩnh vực đầu tư có điều kiện).Chứng nhận quyền sở hữu công trình/ sở hữu nhà ở.
Bảo hiểm, bảo hành, bảo trì công trình xây dựng.
Đăng kiểm chất lượng quốc tế (nếu có).

Nếu các bạn đang cần tìm một công ty tư vấn luật uy tín, nhanh chóng và hiệu quả, vui lòng liên hệ với Công ty luật để được tư vấn một cách nhanh chóng và tốt nhất!