Nhà nước công nhận việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp theo nhu cầu, nguyện vọng của các công dân.
Tuy nhiên, không phải trường hợp nào cũng được xét duyệt và quá trình chuyển nhượng cần diễn ra theo đúng trình tự, quy định pháp luật.
Dưới đây sẽ là một số điểm cần lưu ý của luật mua bán đất ruộng khi các bên tham gia giao dịch nhóm đất này.
Điều kiện mua bán đất ruộng, chuyển nhượng đất nông nghiệp
Để thực hiện mua bán đất ruộng, cả bên bán và bên mua cần phải đáp ứng những điều kiện nhất định theo quy định của pháp luật. Cụ thể:
Điều kiện đối với bên Bán
Căn cứ vào Điều 188 Luật đất đai 2013 quy định:
“Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất
Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.
Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật đất đai 2013.
Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.”
Theo đó, bên bán cần đáp ứng những điều kiện sau đây:
Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
Đất không có tranh chấp;
Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
Trong thời hạn sử dụng đất;
Việc mua bán, chuyển nhượng phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai.
Điều kiện đối với bên mua
Khoản 3 Điều 191 Luật đất đai 2013 quy định:
“Điều 191. Trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất
…
Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.”
Căn cứ vào quy định nêu trên bên mua phải là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì mới được mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa:
Vậy hiểu như thế nào về quy định: “Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp”? Là Hộ gia đình, cá nhân đã được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp; nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp và có nguồn thu nhập ổn định từ sản xuất nông nghiệp trên đất đó.
Việc xác nhận Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp và có nguồn thu nhập ổn định từ sản xuất nông nghiệp do cơ quan nào xác nhận? sẽ có 02 trường hợp sau:
Trường hợp 1: Nơi đăng ký hộ khẩu thường trú trùng với nơi có đất ruộng. Đối với trường hợp này sẽ do Ủy ban nhân dân cấp xã nơi đăng ký hộ khẩu thường trú xác nhận.
Trường hợp 2: hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không cùng nơi đăng ký hộ khẩu thường trú: thì Ủy ban nhân dân cấp xã nơi đăng ký hộ khẩu thường trú xác nhận hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp có nguồn thu nhập ổn định từ sản xuất nông nghiệp sau khi có văn bản xác nhận về việc sử dụng đất nông nghiệp của Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất.
Trình tự, thủ tục mua bán đất ruộng, chuyển nhượng đất trồng lúa
Bước 1: Đặt cọc mua bán, chuyển nhượng đất trồng lúa
Nội dung của Hợp đồng đặt cọc bao gồm những thông tin cơ bản sau:
Thông tin bên bán;
Thông tin bên mua;
Thông tin người làm chứng (nếu có);
Thông tin mô tả về đất: Địa chỉ trên sổ đỏ, số sổ đỏ, Diện tích đất,…;
Giá tiền mua bán, số tiền đặt cọc, các đợt thanh toán tiếp theo, thời gian và hình thức thanh toán;
Nội dung thể hiện thỏa thuận về thời gian hai bên ký hợp đồng mua bán (chuyển nhượng) đất trồng lúa;
Các thỏa thuận khác: bên chịu thuế thu nhập cá nhân, lệ phí công chứng,…
Lưu ý: Hai bên có thể bỏ qua bước này nếu xét thấy không cần thiết và có thể trực tiếp đến Văn phòng công chứng tại địa phương nơi có đất để Công chứng Hợp đồng mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất ruộng.
Bước 2: Ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ruộng tại Văn phòng công chứng địa phương nơi có đất ruộng giao dịch.
Các bên cần chuẩn bị những hồ sơ, giấy tờ sau
Bên bán cần chuẩn bị:
Bản gốc Chứng minh nhân dân, hoặc hộ chiếu, hoặc thẻ căn cước công dân;
Bản gốc Sổ hộ khẩu;
Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân (đối với người độc thân, chưa có vợ hoặc chồng);
Giấy kết hôn (trường hợp đã kết hôn);
Giấy tờ ly hôn và phân chia tài sản do Tòa án phán quyết., các giấy tờ phân chia tài sản, di chúc, …
Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
Bên mua cần chuẩn bị:
Bản gốc Chứng minh nhân dân, hoặc hộ chiếu, hoặc thẻ căn cước công dân;
Bản gốc Sổ hộ khẩu;
Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân (đối với người độc thân, chưa có vợ hoặc chồng);
Giấy kết hôn (trường hợp đã kết hôn).
Nộp hồ sơ và yêu cầu công chứng tại Văn phòng công chứng
Hai bên nộp hồ sơ tại Văn phòng công chứng kèm phiếu yêu cầu công chứng;
Chờ Công chứng viên kiểm tra hồ sơ hoặc phát hành hồ sơ:
Kiểm tra hồ sơ: Đối với trường hợp các bên tự soạn trước dự thảo Hợp đồng chuyển nhượng, nếu đáp ứng điều kiện thì tiếp tục, nếu không đáp ứng điều kiện hoặc vi phạm pháp luật thì yêu cầu sửa đổi, lập dự thảo hợp đồng mới;
Phát hành hồ sơ: Công chứng viên lập dự thảo hợp đồng (đối với trường hợp các bên mua bán không lập dự thảo hợp đồng trước);
Công chứng viên đọc lại Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho các bên cùng nghe. Sau đó, Hai bên kiểm tra lại nội dung của Hợp đồng chuyển nhượng, thông tin cá nhân, những thông tin khác như: diện tích, giá tiền,… (nếu có sai sót thì yêu cầu sửa đổi, bổ sung);
Bên bán và bên mua lần lược ký vào 03 Bản Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; Việc ký được thực hiện cụ thể như sau: ký tên không ghi rõ họ tên vào mỗi trang (trừ trang cuối) của Hợp đồng; ký tên và ghi rõ họ tên vào trang cuối của Hợp đồng chuyển nhượng;
Hai bên điểm chỉ vào Hợp đồng;
Công chứng viên ký tên, đóng dấu và ghi lời chứng vào Hợp đồng.
Bước 3: Đăng ký biến động đất đai
Nộp hồ sơ đăng ký biến động đất đai
Việc nộp hồ sơ đăng ký biến động đất đai có thể nộp tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Ủy ban nhân dân cấp xã. Tuy nhiên, để tránh mất nhiều thời gian thì nên đến Văn phòng đăng ký đất đai để thực hiện. Vì sau khi Ủy ban nhân dân cấp xã tiếp nhận hồ sơ thì cũng chuyển tiếp đến Văn phòng đăng ký đất đai;
Hồ sơ gồm có:
Đơn xin đăng ký biến động (theo mẫu);
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã công chứng;
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
Những giấy tờ tùy thân bao gồm: Chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu, Giấy chứng nhận đăng ký kết hôn.
Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện một số công việc sau
Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định;
Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.
Thực hiện nghĩa vụ tài chính (Các nghĩa vụ về thuế, nếu có)
Nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Thời gian giải quyết là 10 ngày làm việc kể từ ngày nộp đầy đủ hồ sơ;
Trường hợp đối với vùng sâu vùng xa thì thời gian giải quyết có thể kéo dài nhưng không quá 20 ngày làm việc.
Dịch vụ tư vấn luật mua bán đất ruộng của Luật Trần Và Liên Danh
Tư vấn qua tổng đài:
Trong tất cả các hình thức tư vấn pháp luật hiện nay, phương pháp qua tổng đài được lựa chọn nhiều hơn cả. Bởi đây là hình thức tư vấn nhanh chóng, tiết kiệm, không giới hạn khoảng cách địa lý và thời gian. Các tư vấn viên của Luật Trần và Liên Danh làm việc 24/7 luôn sẵn sàng giải đáp bất kỳ thông tin nào của bạn.
Cách kết nối tổng đài:
Để được các Luật sư và chuyên viên pháp lý tư vấn về chế độ thai sản, khách hàng sẽ thực hiện các bước sau:
Bước 1: Khách hàng sử dụng điện thoại cố định hoặc điện thoại di động gọi tới số Tổng đài
Bước 2: Sau khi kết nối tới tổng đài tư vấn, khách hàng sẽ nghe lời chào từ Tổng đài và làm theo hướng dẫn của lời chào
Bước 3: Khách hàng kết nối trực tiếp tới tư vấn viên và đặt câu hỏi hoặc đề nghị được giải đáp thắc mắc liên quan đến bảo hiểm xã hội;
Bước 4: Khách hàng sẽ được tư vấn viên của công ty tư vấn, hướng dẫn và giải đáp các thắc mắc liên quan
Bước 5: Kết thúc nội dung tư vấn, khách hàng lưu ý hãy lưu lại số tổng đài vào danh bạ điện thoại để thuận tiện cho các lần tư vấn tiếp theo (nếu có)
Thời gian làm việc của tổng đài Luật Trần và Liên Danh:
Thời gian làm việc của Tổng đài Luật Trần và Liên Danh như sau:
Ngày làm việc: Từ thứ 2 đến hết thứ 7 hàng tuần
Thời gian làm việc: Từ 8h sáng đến 12h trưa và từ 01h chiều đến 9h tối
Lưu ý: Chúng tôi sẽ nghỉ vào các ngày chủ nhật, ngày lễ, tết theo quy định của Bộ luật lao động và các quy định hiện hành.
Hướng dẫn tư vấn luật tổng đài:
Nếu bạn có nhu cầu tư vấn, giải đáp thắc mắc pháp luật bạn vui lòng Gọi qua Hotline của chúng tôi để nghe hướng dẫn và lựa chọn lĩnh vực cần tư vấn, đặt câu hỏi và trao đổi trực tiếp với luật sư trên tất cả các lĩnh vực.
Trong một số trường hợp các luật sư, chuyên viên tư vấn pháp luật của chúng tôi không thể giải đáp chi tiết qua điện thoại, Luật Trần và Liên Danh sẽ thu thập thông tin và trả lời tư vấn bằng văn bản (qua Email, bưu điện…) hoặc hẹn gặp bạn để tư vấn trực tiếp.
Tư vấn qua email:
Sử dụng dịch vụ tư vấn pháp luật qua email trả phí của Luật Trần và Liên Danh bạn sẽ được:
Tư vấn ngay lập tức: Ngay sau khi gửi câu hỏi, thanh toán phí tư vấn các Luật sư sẽ tiếp nhận và xử lý yêu cầu tư vấn của bạn ngay lập tức!
Tư vấn chính xác, đầy đủ căn cứ pháp lý: Yêu cầu tư vấn của bạn sẽ được các Luật sư tư vấn chính xác dựa trên các quy định của pháp luật. Nội dung trả lời bao gồm cả trích dẫn quy định của pháp luật chính xác cho từng trường hợp.
Hỗ trợ giải quyết toàn bộ, trọn vẹn vấn đề: Cam kết hỗ trợ giải quyết tận gốc vấn đề, tư vấn rõ ràng – rành mạch để người dùng có thể sử dụng kết quả tư vấn để giải quyết trường hợp thực tế đang vướng phải.
Do Luật sư trực tiếp trả lời: Câu hỏi của bạn sẽ do Luật sư trả lời! Chúng tôi đảm bảo đó là Luật sư đúng chuyên môn, nhiều kinh nghiệm, có khả năng tư vấn và giải quyết trường hợp của bạn!
Phí tư vấn là: 300.000 VNĐ/Email tùy thuộc vào mức độ phức tạp của vụ việc mà bạn đưa ra cho chúng tôi.
Nếu cần những căn cứ pháp lý rõ ràng, tư vấn bằng văn bản, có thể đọc đi đọc lại để hiểu kỹ và sử dụng làm tài liệu để giải quyết vụ việc thì tư vấn pháp luật qua email là một dịch vụ tuyệt vời dành cho bạn!
Nhưng nếu bạn đang cần được tư vấn ngay lập tức, trao đổi và lắng nghe ý kiến tư vấn trực tiếp từ các Luật sư thì dịch vụ tư vấn pháp luật qua tổng đài điện thoại là sự lựa chọn phù hợp dành cho bạn!
Tư vấn luật trực tiếp tại văn phòng:
Nếu bạn muốn gặp trực tiếp Luật sư, trao đổi trực tiếp, xin ý kiến tư vấn trực tiếp với Luật sư thì bạn có thể sử dụng dịch vụ tư vấn pháp luật doanh nghiệp trực tiếp tại văn phòng của chúng tôi!
Chúng tôi sẽ cử Luật sư – Chuyên gia – Chuyên viên tư vấn phù hợp với chuyên môn bạn đang cần tư vấn hỗ trợ bạn!
Đây là hình thức dịch vụ tư vấn pháp luật có thu phí dịch vụ! Phí dịch vụ sẽ được tính là: 300.000 VNĐ/giờ tư vấn tại văn phòng của Luật Trần và Liên Danh trong giờ hành chính.
Số điện thoại đặt lịch hẹn tư vấn:
Chúng tôi sẽ gọi lại để xác nhận lịch hẹn và sắp xếp Luật sư phù hợp chuyên môn để phục vụ bạn theo giờ bạn yêu cầu!
Tư vấn luật tại địa chỉ yêu cầu:
Nếu bạn có nhu cầu tư vấn pháp luật trực tiếp, gặp gỡ trao đổi và xin ý kiến trực tiếp với Luật sư nhưng công việc lại quá bận, ngại di chuyển thì bạn có thể sử dụng dịch vụ tư vấn pháp luật trực tiếp tại địa chỉ khách hàng yêu cầu của chúng tôi.
Đây là dịch vụ tư vấn – hỗ trợ pháp lý có thu phí Luật sư. Phí Luật sư sẽ được báo chi tiết cụ thể khi chúng tôi nhận được thông tin địa chỉ nơi tư vấn. Hiện tại Luật Trần và Liên Danh mới chỉ có thể cung cấp dịch vụ tư vấn pháp luật trực tiếp tại nơi khách hàng yêu cầu.
Luật Trần và Liên Danh sẽ cử nhân viên qua trực tiếp địa chỉ khách hàng yêu cầu để phục vụ tư vấn – hỗ trợ pháp lý. Để sử dụng dịch vụ tư vấn pháp luật trực tiếp tại địa chỉ theo yêu cầu, bạn có thể đặt lịch hẹn với chúng tôi theo các cách thức sau:
Gọi đến số đặt lịch hẹn tư vấn của chúng tôi: (Lưu ý: Chúng tôi không tư vấn pháp luật trực tuyến qua số điện thoại này. Số điện thoại này chỉ kết nối tới lễ tân để tiếp nhận lịch hẹn và yêu cầu dịch vụ).
Chúng tôi sẽ gọi lại để xác nhận lịch hẹn và sắp xếp Luật sư phù hợp chuyên môn xuống trực tiếp theo địa chỉ bạn cung cấp để tư vấn – hỗ trợ!
Luật Trần và Liên Danh cam kết bảo mật thông tin của khách hàng:
Mọi thông tin bạn cung cấp và trao đổi qua điện thoại cho Luật Trần và Liên Danh sẽ được bảo mật tuyệt đối, chúng tôi có các biện pháp kỹ thuật và an ninh để ngăn chặn truy cập trái phép nhằm tiêu hủy hoặc gây thiệt hại đến thông tin của quý khách hàng.
Tuân thủ pháp luật, tôn trọng khách hàng, nghiêm chỉnh chấp hành các nguyên tắc về đạo đức khi hành nghề Luật sư. Giám sát chất lượng cuộc gọi, xử lý nghiêm minh đối với các trường hợp tư vấn không chính xác, thái độ tư vấn không tốt.
Với năng lực pháp lý của mình, Luật Trần và Liên Danh cam kết thực hiện việc tư vấn đúng pháp luật và bảo vệ cao nhất quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng. Chúng tôi tư vấn dựa trên các quy định của pháp luật và trên tinh thần thượng tôn pháp luật.
Chúng tôi liên tục nâng cao chất lượng dịch vụ, phát triển con người, nâng cấp hệ thống để phục vụ khách hàng ngày càng tốt hơn!
Nếu các bạn đang cần tìm một công ty Tư Vấn Luật UY TÍN, NHANH CHÓNG, CHUYÊN NGHIỆP VÀ HIỆU QUẢ, vui lòng liên hệ với Luật Trần và Liên Danh!
Như vậy, trên đây là toàn bộ thông tin và nội dung tư vấn pháp luật của Luật Trần và Liên Danh liên quan đến luật mua bán đất ruộng. Mọi thắc mắc xin liên hệ qua Hotline: 0969 078 234 để được giải đáp nhanh chóng, chu đáo và miễn phí!
