Tài chính là công cụ để điều tiết sự phát triển nền kinh tế. Để xây dựng vững vàng huyết mạch này, các doanh nghiệp trong nước cần xây dựng cho mình những rào chắn bảo vệ an toàn. Thẩm định giá ra đời giải quyết bài toán thiết lập cán cân định giá tài sản. Cùng tìm hiểu về thẩm định giá tại Thừa Thiên Huế ngay sau đây.
Đặc điểm của thẩm định giá tại Thừa Thiên Huế
Thứ nhất, chủ thể của thẩm định giá là các cá nhân, cơ quan, tổ chức có chắc năng thẩm định giá. Có nghĩa là chủ thể phải được công nhận có chức năng thẩm định giá mới được hoạt động thẩm định giá, nếu không có chức năng thì kết quả thẩm định giá không có giá trị về mặt pháp lý.
Suy ra chỉ có những chủ thể được quy định mới được tham gia thẩm định giá và buộc phải có chức năng thẩm định giá thì kết quả thẩm định giá mới có giá trị về mặt pháp lý.
Thứ hai, nội dung của hoạt động thẩm định giá là xác định giá trị bằng tiền của tài sản. Như đã nói ở trên nếu đánh giá là ấn định giá hàng hóa dịch vụ một cách chủ quan áp đặt nhằm đưa hàng hóa vào lưu thông trong nền kinh tế thị thẩm định giá lại là xác định giá trị của hàng hóa đó với nội dung là đánh giá hoặc đánh ga lại giá trị hàng hóa phù hợp với thị trường tại một thời điểm, địa điểm nhất định.
Việc xác định giá trị là hoạt động rất khách quan độc lập thực hiện dựa trên các tiêu chuẩn về thẩm định giá. Tài sản xuất hiện trên thị trưởng với rất nhiều đặc tính khác nhau và việc xác định đúng giá trị bằng tiền với đặc tính kỹ thuật được yêu cầu đổi hỏi chủ thể thẩm định giá phải hiểu và nắm bắt đúng thị trường.
Thứ ba, đối tượng của thẩm định giá là tài sản. Tài sản là một khái niệm rất chung chỉ những vật, quyền thuộc sở hữu của một cá nhân, tổ chức nào đó. Như vây, tài sản ở đây có anh nghĩa nhấn mạnh quyền sở hữu hơn là việc xác định nó là cái gì.
Tuy nhiên, trên thực tế thẩm định giá có thể xác định đối tượng được hưởng đến chủ yếu là động sản bất động sản, doanh nghiệp, như vậy, những gì có thể được định giá thành tiền đều có thể là đối tượng của thẩm định giá.
Thứ tư, các yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động thẩm định giá gồm đa điểm, thời điểm, mục đích tiêu chuẩn thẩm định giá Từ khi Đảng và nhà nước có chính sách xây dựng nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa thi khái niệm giá thị trường đã bắt đầu không còn xa lại với chúng ta.
Thẩm định giá ảnh hưởng bởi địa điểm và thời điểm do giá trị trường biến đổi nhanh chóng tại thời điểm này, giá trị bằng tiền của tài sản có thể rất thấp nếu như nhu cầu của người mua giảm nhưng có thể thay đổi chỉ trong một thời gian ngắn nếu lại có sự biến đổi về nhu cầu hay cạnh tranh giữa các điểm nhà cung cấp.
Sự tác động của mục đích thẩm định giá không giống với thời điểm và địa điểm nhận điểm do tác động không phải trực tiếp nh hưởng đến giá trị bằng tiền của tài sản ảnh hưởng đến người sử dụng kết quả thẩm định giá của cơ quan tổ chức.
Nếu như với mục đích thẩm định của khách hàng chỉ là mua sắm tài sản thì giá trị thẩm định phải là mức gi trần trong hồ sơ mua sắm của khách hing tức là ở mức giá thẩm định đó, người mua đã có thể đạt được mục đích mua sắm tài sản của mình Còn nếu như là mục đích thanh lý tài sản thì giá trị thẩm định phải là giá trị có lợi nhất cho khách hảng để họ thu lại được tối đa phần giá trị còn lại của tài sản.
Do vậy, sự ảnh hưởng từ yếu tố mục đích thẩm định là hướng đến yếu tố quyển lợi khách hàng.
Song song với đó, hoạt động thẩm ảnh giá cũng chịu sự chi phối bởi các tiêu chuẩn thẩm định giá, thẩm định viên buộc phải tuân theo một trong những tiêu chuẩn thẩm định giá đã được cơ quan có thẩm quyền ban hành và lấy đó làm cơ sở lý giải cho kết quả thẩm định giá của mình không có bất cứ một quá trình thẩm ảnh nào nằm ngoài các tiêu chuẩn được quy định khi áp dụng vào hoạt động thẩm định giá.
Chứng thư thẩm định giá là gì?
Căn cứ Luật Giá 2012 quy định về chứng thư thẩm định giá, theo đó, chứng thư thẩm định giá là văn bản do doanh nghiệp thẩm định giá lập để thông báo cho khách hàng và các bên liên quan về những nội dung cơ bản của báo cáo kết quả thẩm định giá.
Chứng thư thẩm định giá bao gồm các nội dung cơ bản sau:
– Số hợp đồng thẩm định giá và/hoặc văn bản yêu cầu/đề nghị thẩm định giá.
– Thông tin về khách hàng thẩm định giá.
– Thông tin chính về tài sản thẩm định giá (tên và chủng loại tài sản, đặc điểm về mặt pháp lý và kinh tế – kỹ thuật).
– Mục đích thẩm định giá.
– Thời điểm thẩm định giá.
– Căn cứ pháp lý.
– Cơ sở giá trị của tài sản thẩm định giá.
– Giả thiết và giả thiết đặc biệt
– Cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá.
– Những điều khoản loại trừ và hạn chế của kết quả thẩm định giá.
– Kết quả thẩm định giá cuối cùng.
– Họ tên, số thẻ và chữ ký của thẩm định viên được giao chịu trách nhiệm thực hiện thẩm định giá đã ký Báo cáo.
– Họ tên, số thẻ, chữ ký của người đại diện theo pháp luật của doanh nghiệp hoặc người đại diện theo ủy quyền trong lĩnh vực thẩm định giá (nếu có) của doanh nghiệp thẩm định giá và dấu của doanh nghiệp thẩm định giá trường hợp phát hành chứng thư tại doanh nghiệp thẩm định giá. Họ tên, số thẻ, chữ ký của người đứng đầu chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá và dấu của chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá được phát hành chứng thư tại chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá theo ủy quyền của doanh nghiệp thẩm định giá.
– Thời hạn có hiệu lực của kết quả thẩm định giá.
– Các phụ lục kèm theo
Chứng thư thẩm định giá là kết quả thẩm định giá của doanh nghiệp thẩm định giá được lập thành văn bản và chỉ được sử dụng vào mục đích đã ghi trong hợp đồng. Theo đó, kết quả thẩm định giá được quy định như sau:
– Kết quả thẩm định giá được sử dụng làm một trong những căn cứ để cơ quan, tổ chức, cá nhân là chủ sở hữu hoặc có quyền sử dụng tài sản theo quy định của pháp luật và các bên liên quan xem xét, quyết định hoặc phê duyệt giá đối với tài sản.
– Việc sử dụng kết quả thẩm định giá phải đúng mục đích ghi trong hợp đồng thẩm định giá hoặc văn bản yêu cầu thẩm định giá của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
– Kết quả thẩm định giá chỉ được sử dụng trong thời hạn có hiệu lực được ghi trong báo cáo kết quả thẩm định giá và chứng thư thẩm định giá.
Như vậy có thể thấy được, chứng thư số đóng vai trò vô cùng quan trọng là kết quả để các bên liên quan xem xét, quyết định hoặc phê duyệt giá đối với tài sản của các cá nhân, cơ quan, tổ chức là chủ sở hữu hoặc có quyền sử dụng tài sản theo quy định của pháp luật.
Trong nội dung của chứng thư thẩm định giá nêu rõ về mục đích thẩm định giá cho nên chứng thư thẩm định giá phải được dùng đúng với mục đích đã được đi trong hợp đồng thẩm định giá trong thời hạn thẩm định giá có hiệu lực cũng đã được ghi trong báo cáo kết quả thẩm định giá và chứng thư thẩm định giá.
Hiệu lực của chứng thư thẩm định giá tại Thừa Thiên Huế
Căn cứ Khoản 7 Thông tư 28/2015/TT- BTC quy định về hiệu lực thẩm định giá, theo đó:
“7. Lập báo cáo kết quả thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá và gửi cho khách hàng, các bên liên quan
– Báo cáo kết quả thẩm định giá và chứng thư thẩm định giá được lập theo quy định tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 06- Báo cáo kết quả thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá và hồ sơ thẩm định giá.
– Xác định thời điểm bắt đầu có hiệu lực của chứng thư thẩm định giá: Thời điểm có hiệu lực của chứng thư thẩm định giá là ngày, tháng, năm ban hành chứng thư thẩm định giá.
– Xác định thời hạn có hiệu lực của kết quả thẩm định giá:
Thời hạn có hiệu lực của kết quả thẩm định giá được xác định trên cơ sở đặc điểm pháp lý, kinh tế – kỹ thuật của tài sản thẩm định giá; biến động về pháp lý, thị trường liên quan đến tài sản thẩm định giá và mục đích thẩm định giá nhưng tối đa không quá 6 (sáu) tháng kể từ thời điểm chứng thư thẩm định giá có hiệu lực.
– Báo cáo kết quả thẩm định giá và chứng thư thẩm định giá sau khi được doanh nghiệp thẩm định giá hoặc chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá ký phát hành theo đúng quy định của pháp luật được chuyển cho khách hàng và bên thứ ba sử dụng kết quả thẩm định giá (nếu có) theo hợp đồng thẩm định giá đã được ký kết.”
Qua đó có thể thấy được hiệu lực của chứng thư thẩm định giá được tính từ ngày, tháng, năm ban hành chứng thư thẩm định giá. Dựa vào đặc điểm pháp lý, kinh tế- kỹ thuật của tài sản thẩm định giá, biến động về pháp lý, thị trường liên quan đến tài sản thẩm định giá và mục đích để xác định thời hạn có hiệu lực của kết quả thẩm định giá.
Sau khi doanh nghiệp thẩm định giá hoặc chi nhanh doanh nghiệp thẩm định giá chứng thư thẩm định giá thì sẽ được chuyển cho khách hàng và bên thứ ba sử dụng kết quả thẩm định giá (nếu có) theo hợp đồng thẩm định giá đã được ký kết.
Cách tiếp cận, các phương pháp thẩm định giá tại Thừa Thiên Huế (thẩm định giá tài sản đã kê biên trong thi hành án dân sự)
Cách tiếp cận từ thị trường:
Cách tiếp cận từ thị trường là cách thức xác định giá trị của tài sản thẩm định giá thông qua việc so sánh tài sản thẩm định giá với các tài sản giống hệt hoặc tương tự đã có các thông tin về giá trên thị trường.
Với cách tiếp cận từ thị trường, thẩm định viên có thể sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp quy định tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 08 ban hành kèm theo Thông tư số 126/2015/TT-BTC ngày 20/8/2015 của Bộ Tài chính để thẩm định giá tài sản.
Phương pháp so sánh là phương pháp thẩm định giá, xác định giá trị của tài sản thẩm định giá dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các tài sản so sánh để ước tính, xác định giá trị của tài sản thẩm định giá. Phương pháp so sánh thuộc cách tiếp cận từ thị trường.
Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 08 đã khẳng định cách tiếp cận từ thị trường có thể được sử dụng để xác định giá trị tài sản thẩm định giá theo cơ sở giá trị thị trường hoặc phi thị trường.
Trước đây, thường quan niệm rằng phương pháp so sánh chỉ được áp dụng để xác định giá trị tài sản theo cơ sở giá trị thị trường.
Phương pháp so sánh thường được áp dụng để thẩm định giá các tài sản thẩm định giá có giao dịch phổ biến trên thị trường. Thẩm định viên căn cứ vào sự khác biệt về các yếu tố so sánh của tài sản so sánh với tài sản thẩm định giá để điều chỉnh (tăng, giảm) mức giá của tài sản so sánh, từ đó xác định mức giá chỉ dẫn của tài sản so sánh.
Để bảo đảm tính thống nhất trong hệ thống Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam, cũng như tránh trùng lặp, Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam không nhắc lại các bước áp dụng trong thẩm định giá mà dẫn chiếu áp dụng 06 bước chung của Quy trình thẩm định giá đã được quy định tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 05; đồng thời, quy định một số điểm thẩm định viên cần lưu ý khi thực hiện thẩm định giá theo 06 bước chung như sau:
a) Tại bước 3 về Khảo sát thực tế, thu thập thông tin, thẩm định viên cần đồng thời tuân thủ các yêu cầu quy định tại điểm 1, điểm 4 mục II Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 05 và các hướng dẫn khác có liên quan của Tiêu chuẩn Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 08 như:
Tiêu chuẩn đã quy định các yêu cầu khi khảo sát thực tế, thu thập thông tin về tài sản so sánh của các giao dịch thành công, giao dịch chưa thành công (giao dịch chào mua, chào bán); thời gian diễn ra của các giao dịch, lưu trữ bằng chứng của các giao dịch.
Một điểm cần lưu ý đó là thông tin được ưu tiên thu thập từ kết quả các giao dịch thành công trên thị trường.
Trường hợp cơ sở giá trị là thị trường thì trong các giao dịch này bên mua, bên bán có khả năng tiếp cận thông tin về tài sản như nhau, thỏa thuận mua bán không trái với quy định của pháp luật, tự nguyện, không chịu bất cứ sức ép nào từ bên ngoài.
Thông tin thu thập phải đảm bảo khách quan đúng theo thực tế các giao dịch tài sản và dựa trên bằng chứng cụ thể để chứng minh về mức giá của tài sản đã giao dịch thành công trên thị trường, ghi rõ nguồn gốc, thời gian thu thập thông tin trong báo cáo thẩm định giá.
Đối với các thông tin về giá tài sản đã giao dịch thành công trên thị trường thu thập thông qua phỏng vấn qua điện thoại, phỏng vấn trực tiếp, qua phương tiện thông tin đại chúng, sàn giao dịch bất động sản, trên mạng Internet… thì thẩm định viên phải có sự thẩm định, xem xét, đánh giá và kiểm chứng thận trọng bảo đảm những thông tin đó có thể sử dụng được trước khi sử dụng vào phân tích, tính toán.
Đối với các tài sản được chào bán, chào mua (giao dịch chưa thành công), thẩm định viên cần phải thu thập thông tin, so sánh giữa mức giá chào bán (thường cao hơn giá phổ biến trên thị trường), hoặc mức giá chào mua (thường thấp hơn giá phổ biến trên thị trường) so với với giá thị trường để có sự điều chỉnh hợp lý, tìm ra mức giá phù hợp trước khi sử dụng làm mức giá so sánh.
Đồng thời, Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam cũng quy định giao dịch được lựa chọn có thể diễn ra trong thời gian tối đa không quá 02 năm tính đến thời điểm thẩm định giá. Quy định như vậy sẽ tạo điều kiện thuận lợi hơn cho các thẩm định viên khi thẩm định giá các tài sản mà tại thời điểm thẩm định không có nhiều các giao dịch diễn ra.
Thẩm định viên phải lưu giữ các bằng chứng về giá tài sản đã giao dịch thành công hoặc được chào mua hoặc được chào bán trên thị trường; về thời điểm diễn ra giao dịch, địa điểm giao dịch, một hoặc nhiều bên tham gia giao dịch, các chứng cứ so sánh… trong
Hồ sơ thẩm định giá tại Thừa Thiên Huế để bảo đảm đáp ứng yêu cầu kiểm tra của cơ quan quản lý nhà nước về thẩm định giá khi cần thiết hoặc phục vụ việc xử lý tranh chấp về kết quả thẩm định giá (nếu có phát sinh).
b) Tại bước 4 về Phân tích thông tin, thẩm định viên cần đồng thời tuân thủ các yêu cầu quy định tại điểm 1, điểm 5 mục II Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 05 và các hướng dẫn khác có liên quan của Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 08 như:
Phân tích, so sánh để rút ra những điểm tương tự và những điểm khác biệt, những lợi thế và điểm bất lợi của tài sản thẩm định giá với tài sản so sánh.
Việc phân tích được thực hiện trên 2 hình thức: Phân tích định lượng (phân tích theo số lượng): bao gồm phân tích theo cặp, phân tích thống kê, phân tích hồi qui, phân tích chi phí v.v… tìm ra mức điều chỉnh là số tiền hoặc tỷ lệ phần trăm (%); Phân tích định tính (phân tích theo chất lượng) bao gồm phân tích so sánh tương quan, phân tích xếp hạng và phỏng vấn các bên liên quan.
c) Tại bước 5 về Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá, thẩm định viên cần áp dụng các kỹ thuật được hướng dẫn tại điểm 6, điểm 7 mục II của Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 05 và các hướng dẫn khác có liên quan của Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 08 như:
– Về xác định mức giá chỉ dẫn của các tài sản so sánh, Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 08 quy định: Trường hợp giá tài sản có biến động trong khoảng thời gian từ thời điểm chuyển nhượng thành công hoặc thời điểm được chào mua hoặc thời điểm được chào bán của tài sản so sánh đến thời điểm thẩm định giá thì trước khi thực hiện việc điều chỉnh mức giá của tài sản so sánh theo các yếu tố so sánh, thẩm định viên cần phải điều chỉnh (tăng hoặc giảm) mức giá của tài sản so sánh theo chỉ số biến động giá của loại tài sản đó do các cơ quan có trách nhiệm công bố hoặc do thẩm định viên về giá thống kê tính toán cho phù hợp với biến động của giá thị trường trong khoảng thời gian này.
Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 08 quy định các nội dung về: Đối tượng điều chỉnh; Nguyên tắc điều chỉnh; Phương thức điều chỉnh; Mức điều chỉnh; Thứ tự điều chỉnh; Nguyên tắc khống chế. Trong đó, có một số nội dung sau:
Mức điều chỉnh có thể được xác định thông qua các kỹ thuật: (i) Phân tích các cặp tài sản tương tự, so sánh mức giá của từng cặp tài sản chỉ khác biệt về 01 yếu tố so sánh duy nhất, từ đó xác định mức chênh lệch giá tài sản do tác động của yếu tố so sánh đó.
Trong trường hợp không tìm được các cặp tài sản tương tự chỉ khác biệt về 01 yếu tố so sánh duy nhất, thẩm định viên có thể điều chỉnh các điểm khác biệt chính của cặp tài sản tương tự để chỉ còn khác biệt về 01 yếu tố so sánh duy nhất, từ đó xác định mức chênh lệch giá tài sản do tác động của yếu tố so sánh đó; (ii) Kỹ thuật phân tích thống kê, đồ thị để xác định xu hướng biến đổi.
Đối với thứ tự điều chỉnh của các yếu tố so sánh, nhóm yếu tố liên quan đến giao dịch của tài sản được điều chỉnh trước, nhóm yếu tố so sánh về đặc điểm (kỹ thuật – kinh tế) của tài sản được điều chỉnh sau.
Nhóm yếu tố liên quan đến giao dịch của tài sản bao gồm: tình trạng pháp lý, điều kiện thanh toán, điều kiện giao dịch, các chi phí phát sinh ngay sau khi mua, điều kiện thị trường khi giao dịch. Giá sau khi điều chỉnh cho nhóm yếu tố liên quan đến giao dịch được sử dụng để điều chỉnh cho nhóm yếu tố đặc điểm của tài sản.
Khi điều chỉnh giá tài sản so sánh theo từng nhóm yếu tố trên thì điều chỉnh các yếu tố so sánh theo số tiền tuyệt đối trước, điều chỉnh theo tỷ lệ phần trăm sau. Giá sau khi điều chỉnh tuyệt đối được sử dụng cho điều chỉnh theo tỷ lệ phần trăm.
Quy định như vậy là do trong giao dịch thì các yếu tố thuộc về giao dịch của tài sản có tác động trước và ảnh hưởng đến toàn bộ giá trị của tài sản, vì vậy, khi điều chỉnh cần ưu tiên điều chỉnh các yếu tố này trước.
Đối với nguyên tắc khống chế trong xác định mức giá chỉ dẫn, Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 08 quy định chênh lệch giữa mỗi mức giá chỉ dẫn của tài sản so sánh với mức giá trung bình của các mức giá chỉ dẫn không quá 15%.
Trên đây là bài viết tư vấn về thẩm định giá tại Thừa Thiên Huế của Luật Trần và Liên danh. Nếu có thắc mắc hãy gọi cho chúng tôi theo số Hotline: 0969 078 234 để được tư vấn miễn phí.
