Thẩm định giá là việc cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá xác định giá trị bằng tiền của các loại tài sản theo quy định của Bộ luật dân sự phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá.
Theo khoản 15 Điều 4 Luật giá 2012 quy định. Quá trình tiến hành thẩm định giá tại Hưng Yên do thẩm định viên về giá thực hiện. Thẩm định viên là người giữ vai trò đặc biệt quan trọng trong việc xác định giá trị tài sản thẩm định giá một cách độc lập, minh bạch phục vụ nhiều mục đích cho các bên liên quan. Thẩm định viên phải là người có phẩm chất đạo đức tốt, liêm khiết, trung thực, khách quan khi tiến hành thẩm định giá, đáp ứng các tiêu chuẩn của thẩm định viên về giá quy định tại Luật Giá và các văn bản hướng dẫn.
Phương pháp xác định giá trị tài sản vô hình, thẩm định giá tại Hưng Yên
Các phương pháp xác định giá trị tài sản vô hình, thẩm định giá tại Hưng Yên được tuân thủ theo tiêu chuẩn thẩm định giá số 13 bao gồm: Phương pháp so sánh thuộc các cách tiếp cận từ thị trường; Phương pháp chi phí tái tạo, phương pháp chi phí thay thế thuộc cách tiếp cận từ chi phí; Phương pháp Tiền sử dụng tài sản vô hình, phương pháp lợi nhuận vượt trội, phương pháp thu nhập tăng thêm thuộc cách tiếp cận từ thu nhập. Thẩm định viên cần phải căn cứ trên cơ sở từng loại tài sản vô hình, mục đích xác định giá trị, hồ sơ pháp lý, tài liệu thông tin thu thập được từ đó thẩm định viên đưa ra phương pháp xác định giá trị tài sản vô hình phù hợp.
Phương pháp so sánh
Xác định giá trị tài sản vô hình bằng phương pháp so sánh thuộc cách tiếp cận từ thị trường. Giá trị của tài sản vô hình cần thẩm định giá được xác định căn cứ vào việc so sánh, phân tích thông tin của các tài sản vô hình tương tự có giá giao dịch trên thị trường.
Lựa chọn và phân tích chi tiết đặc điểm, tính tương đồng của tài sản vô hình so sánh với tài sản vô hình cần thẩm định giá, cụ thể:
Các quyền liên quan đến sở hữu tài sản vô hình;
Các điều khoản về tài chính liên quan đến việc mua bán, hoặc chuyển giao quyền sử dụng;
Lĩnh vực ngành nghề mà tài sản vô hình đang được sử dụng;
Yếu tố địa lý, khu vực ảnh hưởng đến việc sử dụng tài sản vô hình;
Các đặc điểm ảnh hưởng đến tuổi đời kinh tế còn lại của tài sản vô hình;
Các đặc điểm khác của tài sản vô hình.
Giá trị của tài sản vô hình cần thẩm định giá được xác định căn cứ vào việc so sánh, phân tích thông tin của các tài sản vô hình tương tự có giá giao dịch trên thị trường. Lựa chọn và phân tích chi tiết đặc điểm, tính tương đồng của tài sản vô hình so sánh với tài sản vô hình cần thẩm định giá, cụ thể: Các quyền liên quan đến sở hữu tài sản vô hình; Các điều khoản về tài chính liên quan đến việc mua bán, hoặc chuyển giao quyền sử dụng; Lĩnh vực ngành nghề mà TSVH đang được sử dụng; Yếu tố địa lý, khu vực ảnh hưởng đến việc sử dụng tài sản vô hình; Các đặc điểm ảnh hưởng đến tuổi đời kinh tế còn lại của tài sản vô hình; Các đặc điểm khác của tài sản vô hình.
Thẩm định viên sử dụng ít nhất 03 tài sản vô hình tương tự để so sánh. Trường hợp chỉ thu thập được thông tin của 02 tài sản vô hình tương tự đã được giao dịch trên thị trường thì kết quả thẩm định giá từ cách tiếp cận thị trường chỉ được dùng để kiểm tra, đối chiếu với kết quả thẩm định giá có được từ cách tiếp cận khác.
Phương pháp chi phí tái tạo
Xác định giá trị tài sản vô hình bằng phương pháp phương pháp chi phí tái tạo là xác định giá trị của một tài sản vô hình thông qua việc tính toán chi phí tạo ra một tài sản khác tương đồng với tài sản vô hình cần thẩm định giá theo giá thị trường hiện hành. Phương pháp chi phí tái tạo thuộc cách tiếp cận từ chi phí.
Giá trị của Tài sản vô hình = Chi phí tái tạo – Giá trị hao mòn lũy kế + Lợi nhuận của nhà sản xuất
Phương pháp chi phí thay thế
Phương pháp chi phí thay thế xác định giá trị của một tài sản vô hình thông qua việc tính toán chi phí thay thế tài sản đó bằng một tài sản khác có chức năng, công dụng tương tự theo giá thị trường hiện hành. Phương pháp chi phí tái tạo thuộc cách tiếp cận từ chi phí
Giá trị của Tài sản vô hình = Chi phí thay thế – Giá trị hao mòn lũy kế + Lợi nhuận của nhà sản xuất
Khi xác định giá trị của tài sản vô hình theo phương pháp chi phí thay thế thẩm định viên cần xem xét các nội dung sau: Các đặc điểm khác nhau có thể đo lường được của tài sản thay thế và tài sản thẩm định; Thời điểm đánh giá các chi phí thay thế so với thời điểm thẩm định giá.
Phương pháp Tiền sử dụng tài sản vô hình
Giá trị của tài sản vô hình được tính toán trên cơ sở giá trị hiện tại của dòng tiền sử dụng tài sản vô hình mà tổ chức, cá nhân nhận được khi cho phép sử dụng tài sản vô hình. Phương pháp tiền sử dụng tài sản vô hình thuộc cách tiếp cận từ thu nhập.
Phương pháp này đặt ra giả định rằng tổ chức hoặc cá nhân không sở hữu tài sản vô hình phải trả tiền để sử dụng nó. Vì vậy, phương pháp này tính giá trị tài sản vô hình thông qua việc tính các khoản tiền sử dụng tài sản vô hình tiết kiệm được nếu tổ chức hoặc cá nhân đó sở hữu tài sản vô hình.
Phương pháp này được thực hiện bằng cách chiết khấu dòng tiền trong tương lai là khoản tiền sử dụng tài sản vô hình tiết kiệm được đã trừ thuế (nếu có).
Việc tính toán dòng tiền sử dụng tài sản vô hình, thuế, chi phí duy trì và các khoản chi phí hỗ trợ khác phải nhất quán. Cụ thể, nếu tổ chức cá nhân sở hữu tài sản vô hình chịu trách nhiệm trả chi phí duy trì (ví dụ chi phí quảng cáo, hoặc chi phí nghiên cứu duy trì và phát triển), thì tiền sử dụng tài sản vô hình cũng như dòng tiền trả để được sử dụng tài sản vô hình cũng cần tính đến các chi phí này. Ngược lại, nếu chi phí duy trì không bao gồm trong tiền sử dụng tài sản vô hình, thì chi phí này cũng cần được loại bỏ khỏi dòng tiền trả để sử dụng tài sản vô hình.
Phương pháp lợi nhuận vượt trội
Phương pháp lợi nhuận vượt trội ước tính giá trị của tài sản vô hình trên cơ sở chênh lệch giữa các khoản lợi nhuận có được của một doanh nghiệp khi sử dụng và khi không sử dụng tài sản vô hình này. Phương pháp lợi nhuận vượt trội thuộc cách tiếp cận từ thu nhập.
Trong phương pháp lợi nhuận vượt trội, giá trị tài sản vô hình được ước tính trên cơ sở chênh lệch của giá trị hiện tại của hai dòng tiền chiết khấu trong trường hợp tài sản vô hình cần thẩm định giá được sử dụng để tạo ra thu nhập vượt trội cho chủ thể và trong trường hợp chủ thể không sử dụng tài sản vô hình cần thẩm định giá.
Phương pháp thu nhập tăng thêm
Phương pháp thu nhập tăng thêm xác định giá trị của tài sản vô hình thông qua giá trị hiện tại của các dòng tiền được cho là phát sinh từ đóng góp của tài sản vô hình cần thẩm định giá sau khi loại trừ tỷ lệ dòng tiền phát sinh từ đóng góp của các tài sản khác. Phương pháp thu nhập tăng thêm thuộc cách tiếp cận từ thu nhập.
Phương pháp thu nhập tăng thêm được thực hiện như sau:
– Ước tính các dòng tiền kỳ vọng được tạo ra do sử dụng tài sản vô hình cần thẩm định giá. Dòng tiền được tạo ra do sử dụng tài sản vô hình cần thẩm định giá được ước tính bằng cách giảm trừ khỏi dòng tiền kỳ vọng nói trên khoản đóng góp được tạo ra do sử dụng các tài sản hữu hình, tài sản tài chính và các tài sản vô hình khác với tài sản vô hình cần thẩm định (gọi chung là tài sản đóng góp).
Khoản đóng góp của tài sản đóng góp là khoản thu nhập hợp lý được tạo ra bởi tài sản đóng góp, bao gồm phần lợi nhuận từ tài sản đóng góp và phần bù đắp cho khoản đầu tư ban đầu do sự giảm giá trị của tài sản theo thời gian. Khoản thu nhập hợp lý cho tài sản đóng góp được tính thông qua các bước:
Bước 1: xác định những tài sản có đóng góp vào dòng tiền thu nhập;
Bước 2: ước tính giá trị của những tài sản đóng góp này;
Bước 3: xác định thu nhập của tài sản đóng góp trên cơ sở tỷ suất lợi nhuận hợp lý và giá trị của các tài sản đóng góp.
– Phần còn lại của dòng tiền kỳ vọng sau khi giảm trừ khoản đóng góp được tạo ra do sử dụng các tài sản đóng góp được chiết khấu về giá trị hiện tại. Tổng giá trị hiện tại của dòng tiền đã điều chỉnh này là giá trị của tài sản vô hình cần thẩm định giá.
Khi tiến hành xác định giá trị tài sản vô hình, thẩm định viên có thể lựa chọn thông tin thu thập đảm bảo tính chính xác của kết quả thẩm định giá từ đó áp dụng các cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá phù hợp với từng loại tài sản vô hình
Sửa Luật Giá: Nâng cao tiêu chuẩn thẩm định viên làm nghề thẩm định giá tại Hưng Yên
Tại dự thảo Luật Giá (sửa đổi) đang được lấy ý kiến góp ý rộng rãi của nhân dân, Bộ Tài chính đề xuất bổ sung một số quy định nhằm xử lý các chồng chéo, vướng mắc trong quản lý thẩm định viên về giá; thực hiện chuyên môn hóa hoạt động nghề nghiệp của thẩm định viên về giá theo năng lực và kinh nghiệm chuyên môn, nghiệp vụ thẩm định giá để hướng đến tính chuyên nghiệp, chuyên sâu.
Đồng thời tăng cường các quy định về điều kiện trong khâu cấp Giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá. Bổ sung, hoàn thiện các quy định về giám sát, quản trị doanh nghiệp, nhất là đối với các doanh nghiệp được thành lập theo mô hình công ty cổ phần.
Theo đó, về hoạt động thẩm định giá: Dự thảo Luật sửa đổi quy định về hoạt động thẩm định giá hiện đang được quy định tại Luật giá năm 2012 theo hướng khẳng định hoạt động thẩm định giá bao gồm hoạt động cung cấp dịch vụ thẩm định giá và thẩm định giá nhà nước, đồng thời nhóm các quy định về tài sản thẩm định giá và giá trị của kết quả thẩm định giá vào trong quy định về hoạt động thẩm định giá để bảo đảm tính thống nhất của điều khoản.
Về dịch vụ thẩm định giá, dự thảo Luật sửa đổi, hoàn thiện các quy định pháp luật hiện hành để củng cố một số tiêu chuẩn đối với thẩm định viên về giá, các điều kiện tiêu chuẩn hành nghề đối với thẩm định viên về giá, tăng cường các quy định về điều kiện trong khâu cấp Giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá, nhất là trong quá trình hoạt động cung cấp dịch vụ thẩm định giá;
Qua đó, siết chặt quản lý hoạt động thẩm định giá nhằm một mặt đáp ứng yêu cầu đặt ra trong việc củng cố, kiện toàn và nâng cao chất lượng hoạt động thẩm định giá, góp phần chống tiêu cực, lãng phí, tham nhũng, lợi ích nhóm trong lĩnh vực giá; một mặt bảo đảm tính tương đồng đối với các hoạt động cung cấp dịch vụ, nhất là dịch vụ tài chính tương tự.
Thi cấp thẻ thẩm định viên về giá, người dự thi phải có 36 tháng làm việc thực tế
Về thẩm định viên làm nghề thẩm định giá tại Hưng Yên: Dự thảo Luật quy định thẩm định viên về giá là người có Thẻ thẩm định viên về giá đang hành nghề tại doanh nghiệp để thống nhất về mặt nguyên lý đã là thẩm định viên thì người đó phải đang hành nghề thẩm định giá tại doanh nghiệp thẩm định giá.
Về Thẻ thẩm định viên về giá: Dự thảo Luật bổ sung quy định khi tham gia thi cấp thẻ thẩm định viên về giá, người dự thi phải đáp ứng tiêu chuẩn 36 tháng kinh nghiệm là thời gian làm việc thực tế tại doanh nghiệp thẩm định giá. Đồng thời, tại Thẻ thẩm định viên về giá sẽ thể hiện rõ chuyên môn của thẩm định viên theo lĩnh vực thẩm định giá tài sản hoặc thẩm định giá doanh nghiệp.
Về điều kiện cấp Giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá: Dự thảo Luật bổ sung điều kiện các thẩm định viên về giá đăng ký hành nghề tại doanh nghiệp phải có ít nhất 05 thẻ thẩm định viên về giá, Giám đốc hoặc Tổng giám đốc phải là người có thẻ thẩm định viên về giá tài sản và doanh nghiệp, đối với công ty trách nhiệm hữu hạn hai thành viên trở lên, công ty cổ phần thì tổng số vốn góp của các thành viên góp vốn, cổ đông là thẩm định viên về giá hành nghề tại doanh nghiệp phải chiếm trên 50% vốn điều lệ của doanh nghiệp. Quy định vốn pháp định của công ty trách nhiệm hữu hạn và công ty cổ phần là 5 tỷ đồng trở lên.
Về chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá: Dự thảo Luật bổ sung điều kiện các thẩm định viên về giá hành nghề tại chi nhánh phải có ít nhất 03 Thẻ thẩm định viên về giá độc lập với doanh nghiệp và các chi nhánh khác.
Về điều kiện hoạt động của doanh nghiệp và chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá: Dự thảo Luật bổ sung một điều quy định về điều kiện hoạt động của doanh nghiệp và chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá để củng cố các chế tài xử lý trong trường hợp doanh nghiệp có biến động về thẩm định viên về giá ảnh hưởng đến điều kiện hoạt động.
Về đánh giá hoạt động dịch vụ thẩm định giá: Dự thảo Luật bổ sung một điều quy định về đánh giá hoạt động dịch vụ thẩm định giá nhằm tăng cường quản lý và nâng cao chất lượng dịch vụ thông qua hoạt động phát hiện và ngăn ngừa rủi ro.
Về cơ chế giải quyết tranh chấp về kết quả thẩm định giá giữa doanh nghiệp thẩm định giá và khách hàng thẩm định giá: Dự thảo Luật bổ sung một điều quy định về cơ chế giải quyết tranh chấp về kết quả thẩm định giá giữa doanh nghiệp thẩm định giá và khách hàng thẩm định giá trên cơ sở quy định về giải quyết tranh chấp tại nghị định.
Trên đây là bài viết tư vấn về thẩm định giá tại Hưng Yên của Luật Trần và Liên danh. Nếu có thắc mắc hãy gọi cho chúng tôi theo số Hotline: 0969 078 234 để được tư vấn miễn phí.
