Khi định giá đất hoặc bất kỳ một loại hình bất động sản nào, nếu không có kiến thức thẩm định mức giá chính xác sẽ dẫn đến nhiều hệ quả khôn lường. Vậy định giá đất là gì? Có nên nhờ đến các dịch vụ định giá nhà đất hay không? Và phí thẩm định giá nhà đất ra sao? Tất cả sẽ có trong bài viết dưới đây.
Định giá nhà đất là gì?
– Định giá đất là hoạt động tư vấn, xác định giá trị của lô đất cụ thể tại một thời điểm xác định, chủ sở hữu sẽ quy định mức giá mua hoặc bán lô đất đó theo trình tự định giá, không mang tính pháp lệnh.
– Các mức giá quy định phải phù hợp với thị trường và được thị trường chấp nhận, nếu không phù hợp thì cần phải điều chỉnh ngay.
Thẩm định giá
Hiện nay đang tồn tại nhiều quan niệm về thẩm định giá. Song dưới góc độ pháp lý, ở Việt Nam hiện nay, thẩm định giá được hiểu như sau:
Thẩm định giá là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn của Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế
Thẩm định giá tài sản, hàng hóa, dịch vụ được hiểu là quá trình xác định giá thị trường của tài sản (hữu hình, vô hình, động sản, bất động sản), hàng hóa, dịch vụ, là việc đánh giá và đánh giá lại giá trị tài sản theo giá thị trường tại một thời điểm theo một chuẩn mực nhất định. Hiểu một cách thực chất, thẩm định giá là xác định giá cả của tài sản trên thị trường tại một thời điểm. Nó chính là việc xác định giá trị để tìm ra giá cả của tài sản định bán trong một tập hợp giả định các điều kiện trên thị trường nhất định. Công việc thẩm định giá do các nhà chuyên môn được đào tạo, có kiến thức, kinh nghiệm, có tính trung thực, nghề nghiệp về giá thực hiện. Nói cách khác, thẩm định giá do các thẩm định viên về giá thực hiện theo các tiêu chuẩn thẩm định giá do Nhà nước quy định. Kết quả của việc xác định giá cả do các thẩm định viên về giá thực hiện là cơ sở để các tổ chức, cá nhân có tài sản định ra mức giá phù hợp trong giao dịch.
Phân biệt hai khái niệm
Sự khác nhau giữa định giá và thẩm định giá trong nền kinh tế thị trường được thể hiện ở một số điểm cơ bản sau:
Thứ nhất. Bản chất, mục đích định giá và thẩm định giá
Định giá là việc đánh giá giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định còn thẩm định giá là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn của Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế.
Định giá thông qua các hình thức định giá cụ thể, giá chuẩn, khung giá, giá giới hạn (giá tối thiểu, giá tối đa); thẩm định giá chỉ xác định duy nhất một mức giá tài sản tại một địa điểm và thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá, kết quả thẩm định giá được đưa ra chủ yếu là mang tính tư vấn.
Định giá tài sản để đưa tài sản vào lưu thông trong kinh tế thị trường, trên cơ sở đó thúc đẩy thị trường phát triển. Thẩm định giá đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản để tư vấn cho người có yêu cầu thẩm định giá sử dụng vào những mục đích nhất định như mục đích bảo toàn tài sản, mua bán tài sản, thế chấp tài sản, tính thuế, thanh lý tài sản,…
Thứ hai. Nguyên tắc
Định giá tài sản phải bảo đảm nguyên tắc:
– Định giá tài sản phải dựa trên các tiêu chuẩn kỹ thuật, tính chất, vị trí, quy mô, thực trạng của tài sản và giá thị trường tại thời điểm định giá;
– Định giá tài sản phải độc lập, khách quan, trung thực và tuân thủ pháp luật.
Thẩm định giá theo nguyên tắc:
– Tuân thủ pháp luật, tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam;
– Chịu trách nhiệm trước pháp luật về hoạt động nghề nghiệp và kết quả thẩm định giá;
– Bảo đảm tính độc lập về chuyên môn nghiệp vụ và tính trung thực, khách quan của hoạt động thẩm định giá;
– Bảo mật các thông tin của đơn vị được thẩm định giá, trừ trường hợp đơn vị được thẩm định giá đồng ý hoặc pháp luật có quy định khác.
Thứ ba, Phương pháp định giá, thẩm định giá
Định giá theo các phương pháp cơ bản như: phương pháp so sánh trực tiếp; phương pháp thu nhập;…
Thẩm định giá theo các phương pháp cơ bản như: Phương pháp so sánh; phương pháp chi phí; phương pháp thu nhập; phương pháp lợi nhuận; phương pháp thạng dư;…
Thứ tư. Chủ thể thực hiện
Định giá do Nhà nước thực hiện với tư cách tổ chức quyền lực công, thông qua đó thực hiện các chức năng, nhiệm vụ của Nhà nước và với cả tư cách chủ sở hữu (đối với tài sản của Nhà nước). Định giá còn do các tổ chức, các nhân thực hiện với tư cách chủ sở hữu tài sản hoặc với tư cách người có quyền tài sản hoặc với tư cách người cung cấp dịch vụ định giá.
Thẩm định giá phải do doanh nghiệp thẩm định giá thực hiện, thông qua hoạt động của thẩm định viên về giá.
Các yếu tố cần xem xét khi thẩm định giá nhà ở, phí thẩm định giá nhà đất
a, Yếu tố về vị trí
Quy hoạch: Thiết kế, kiểu dáng kiến trúc nhà ở trong khu vực; đặc điểm của bất động sản liền kề, lân cận.
Những yếu tố xã hội: Trường học, chợ, siêu thị, bệnh viện, cơ quan nhà nước, các trung tâm thương mại, khu vui chơi giải trí, công viên, bến xe, văn phòng nơi làm việc.
Hạ tầng kỹ thuật: Vận tải công cộng, cấp nước, điện, viễn thông, khả năng thoát nước mùa mưa bão
Việc điều chỉnh sự chênh lệch về yếu tố vị trí này cần quy đổi thành chênh lẹch tỷ lệ về giá giao dịch trên thị trường hoặc chi phí phát sinh liên quan đến việc đi lại, căn cứ vào chứng cứ thu thập từ thị trường.
b, Những yếu tố về đất đai
Kính thước và hình dáng thửa đất
Chất đất; mục đích sử dụng đất; thời hạn sử dụng đất
c, Những yếu tố về công trình xây dựng
Kích thước và hình dáng ngôi nhà
Kiểu dáng kiến trúc
Công năng
Loại vật liệu xây dựng
Chất lượng công trình
d, Những yếu tố về chi phí
Chi phí về đất
Chi phí về xây dựng nhà
Chi phí hạ tầng trên đất (đường, hè, cống…)
đ, Các loại hao mòn đối với bất động sản cần thẩm định
Hao mòn vật lý
Hao mòn chức năng
Hao mòn ngoại biên
Thẩm định giá bất động sản nhà ở hiện nay đặc biệt quan trọng, việc thẩm định giá trị tài sản đúng giá trị thị trường sẽ giúp khách hàng có những quyết định chính xác phục vụ nhiều mục đích như: kinh doanh, vay vốn ngân hàng, kêu gọi đầu tư, tính thuế…và mua bán minh bạch trên thị trường.
Phương pháp so sánh
Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam (TĐGVN) 08 Cách tiếp cận từ thị trường được Ban hành kèm theo Thông tư số 126/2015/TT-BTC ngày 20/08/2015 của Bộ trưởng Bộ Tài chính. Phương pháp thẩm định giá là Phương pháp so sánh.
Thẩm định giá bất động sản bằng phương pháp so sánh là phương pháp thẩm định giá, xác định giá trị của bất động sản thẩm định giá dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các bất động sản so sánh để ước tính, xác định giá trị của bất động sản thẩm định giá. Phương pháp này được xây dựng chủ yếu trên nguyên tắc thay thế, điều đó có nghĩa là một người mua thận trọng sẽ không bỏ ra một số tiền nào đó nếu anh ta tốn ít tiền hơn mà vẫn có được tài sản tương tự để thay thế.
Theo nguyên tắc này, giá trị tài sản mục tiêu cần định giá coi là hoàn toàn có thể ngang bằng với giá trị của những tài sản tương đương có thể so sánh được. Như vậy, về mặt kỹ thuật phương pháp này đơn giản chỉ cần đi tìm các bằng chứng về giá trị của các bất động sản tương đương có thể so sánh được trên thị trường.
Các bước tiến hành
Thực tế không có 2 bất động sản hoàn toàn giống nhau mà nó thường khác nhau về vị trí, diện tích, quang cảnh, đặc điểm pháp lý. Hơn nữa giá trị bất động sản thường thay đổi theo thời gian. Vì vậy để tiến hành so sánh, thẩm định viên phải thu thập các giao dịch trên thị trường hiện hành của các bất động sản giống hoặc tương đối giống với bất động sản mục tiêu cần thẩm định giá. Sau đó tiến hành phân tích các giá trị đã giao dịch và làm các điều chỉnh cần thiết để đưa ra được giá trị hợp lý của bất động sản mục tiêu.
Các bước tiến hành và phí thẩm định giá nhà đất cụ thể như sau:
Bước 1: Tìm kiếm các thông tin về bất động sản đã được giao dịch trong thời gian gần nhất có thể so sánh được với bất động sản mục tiêu về các mặt, các yếu tố chủ yếu ảnh hưởng đến giá trị như: kiểu cách, vị trí, điều kiện môi trường,…Cụ thể thẩm định viên cần dựa trên 7 yếu tố cơ bản sau để so sánh:
Tình trạng vật chất của bất động sản.
Đặc điểm về mặt bằng.
Đặc điểm của các công trình xây dựng có liên quan.
Đặc điểm về vị trí hay đặc điểm.
Tình trạng pháp lý.
Thời gian giao dịch.
Các điều khoản và các điều kiện của giao dịch.
Bước 2: Tiến hành kiểm tra và phân tích các giao dịch chứng cớ nhằm đảm bảo tính chất có thể so sánh được với bất động sản mục tiêu. Để thực hiện tốt bước này, khi kiểm tra và phân tích các giao dịch thị trường cần phải làm rõ: nguồn gốc, đặc điểm và tính chất của các giao dịch.
Bước 3: Lựa chọn một số bất động sản có thể so sánh thích hợp nhất. Theo kinh nghiệm thường lấy từ 3 đến 6 bất động sản để so sánh.
Bước 4: Xác định những yếu tố khác nhau giữa bất động sản mục tiêu và bất động sản chứng cớ. Đồng thời dựa trên các yếu tố khác nhau để tiến hành điều chỉnh giá của các bất động sản. Cách điều chỉnh thông thường là lấy bất động sản mục tiêu làm chuẩn, thực hiện việc điều chỉnh với bất động sản chứng cớ. Nếu bất động sản chứng cớ có các yếu tố được đánh giá là tốt hơn bất động sản mục tiêu thì điều chỉnh giảm giá trị giao dịch của bất động sản chứng cớ xuống và ngược lai.
Bước 5: Ước tính giá trị của bất động sản mục tiêu trên cơ sở giá của các bất động sản đã điều chỉnh.
Ưu điểm, hạn chế và điều kiện áp dụng chi phí thẩm định giá nhà đất
Ưu điểm
Đây là phương pháp đơn giản, phổ biến rộng rãi và được sử dụng nhiều nhất trong thực tế vì những ưu điểm sau:
Phương pháp định giá ít gặp khó khăn về mặt kĩ thuật vì không có công thức hay mô hình cố định mà chỉ dựa vào sự hiện diện của các giao dịch thị trường để cung cấp các dấu hiệu về giá trị.
Là phương pháp thể hiện sự đánh giá của thị trường- đó là các bằng chứng rõ ràng đã được thừa nhận thực tế về giá trị của bất động sản. Vì vậy nó có cơ sở vững chắc để khách hàng và cơ quan pháp lý công nhận.
Là cơ sở hay còn gọi là đầu vào của các phương pháp khác như phương pháp chi phí và phương pháp thặng dư.
Hạn chế
Phải có giao dịch về các bất động sản tương tự ở trong cùng khu vực thì mới có thể sử dụng để so sánh được. Nếu có ít bất động sản so sánh đáp ứng được các yêu cầu trên thì kết quả sẽ có độ chính xác kém.
Các thông tin chứng cớ thường mang tính lịch sử. Đây là điều không thể tránh khỏi. Nếu thị trường biến động, các thông tin nhanh chóng trở nên lạc hậu trong thời gian ngắn, khi đó tính chính xác sẽ thấp.
Phương pháp này đòi hỏi thẩm định viên phải có nhiều kinh nghiệm và kiến thức thị trường thì mới có thể tiến hành định giá một cách thích hợp.
Điều kiện áp dụng chi phí thẩm định giá nhà đất
Chất lượng thông tin phải phù hợp, đầy đủ, thích hợp, đáng tin cậy và có thể kiểm tra được.
Thị trường phải ổn định, nếu thị trường biến động sẽ có sai số lớn.
Thường dùng trong các trường hợp: các bất động sản đồng nhất như các căn hộ, chung cư, các dãy nhà được xây dựng cùng kiểu, các ngôi nhà riêng biệt, các mảnh đất trống.
Phí thẩm định giá nhà đất
Chi phí thẩm định giá bất động sản chính là phí dịch vụ để thuê một đơn vị có đủ chức năng về pháp lý và chuyên môn tiến hành Thẩm định giá trị bất động sản đó. Mức phí này hoàn toàn khác với giá trị của bất động sản được công bố sau khi tiến hành thẩm định giá. Thông thường phí thẩm định giá bất động sản sẽ được tính trên tổng giá trị Bất động sản đó. Ví dụ như:
Bất động sản <5 tỷ đồng = Phí thẩm định ~ 2.500.000đ
Bất động sản 5 – 10 tỷ đồng = Phí thẩm định ~ 4.700.000đ
Bất động sản 10 – 20 tỷ đồng = Phí thẩm định ~ 6.700.000đ
Bất động sản 20 – 30 tỷ đồng = Phí thẩm định ~ 10.000.000đ
Bất động sản 30 – 40 tỷ đồng = Phí thẩm định ~ 12.800.000đ
Bất động sản 40 – 50 tỷ đồng = Phí thẩm định ~ 15.500.000đ
Trên đây là bài viết tư vấn về phí thẩm định giá nhà đất của Luật Trần và Liên danh. Nếu có thắc mắc hãy gọi cho chúng tôi theo số Hotline: 0969 078 234 để được tư vấn miễn phí.
