Hoạt động định giá, dịch vụ thẩm định giá, tư vấn về giá trị Bất động sản của đang ngày càng phát triển và không thể thiếu trong nền kinh tế thị trường. Hiện nay, giá trị bất động sản,… không ngừng biến đổi dưới tác động của các yếu tố thị trường. Vì thế, để biết tương đối chính xác giá trị của nó phục vụ cho các mục đích khác nhau không đơn giản. Cùng tìm hiểu xem công ty định giá bất động sản sẽ giúp quý khách hàng thủ tục này ra sao nhé!
Các bước tham khảo tại công ty định giá bất động sản
1. Khi tự thẩm định, đầu tiên bạn cần lưu ý đến vị trí nhà của mình: là mặt tiền đường, mặt đường nội bộ, hẻm chính hay hẻm phụ. Nếu nhà nằm ngay trên mặt tiền đường thì có giá trị kinh doanh cao nên giá bán cũng sẽ cao hơn các loại nhà hẻm.
Về giá đất: bạn có thể tham khảo bảng giá đất trên các tuyến đường do Thành phố ban hành và tham khảo giá thị trường do các ngân hàng, công ty bất động sản khảo sát.
Bạn cần phân loại tình trạng nhà mình: là nhà cấp 4, cấp 3, cấp 2, cấp 1, biệt thự, hay biệt thự cao cấp… để định giá chính xác, nhưng phải tính từ thời điểm xây dựng, sửa chữa nhà để trừ khấu hao.
Tiếp theo, bạn nên tra cứu thông tin về bất động sản trên các phương tiện thông tin đại chúng, các sàn giao dịch hoặc các trang đăng tin mua bán miễn phí… Không những thế, bạn cần phải tìm ra những bất động sản có nét tương đồng với nhà mình như diện tích, trục đường, khu vực… đã hoặc đang tiến hành giao dịch để có cơ sở so sánh.
Sau khi đã thu thập được nhiều thông tin hữu ích, bây giờ là lúc bạn cần xem xét, so sánh lại toàn bộ thông tin và quy định mức giá hợp lý cho căn nhà của mình
Nhờ đến dịch vụ Thẩm định giá tại công ty định giá bất động sản
Dịch vụ thẩm định giá nhà đất là dịch vụ mà trong đó, các công ty thẩm định sẽ tiến hành khảo sát và cung cấp giá thị trường của bất động sản cho khách hàng. Có nhiều phương pháp định giá khác nhau, tùy vào từng mục đích yêu cầu mà các công ty sẽ sử dụng phương pháp phù hợp, bao gồm:
– Phương pháp so sánh: dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định đã giao dịch thành công hoặc đang mua – bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định.
– Phương pháp chi phí (phương pháp giá thành): chủ yếu được áp dụng trong thẩm định giá các tài sản chuyên dùng, ít hoặc không có mua – bán phổ biến trên thị trường; tài sản đã qua sử dụng; tài sản không đủ điều kiện để áp dụng phương pháp so sánh.
– Phương pháp thu nhập (còn gọi là phương pháp đầu tư hoặc phương pháp vốn hóa): chủ yếu được áp dụng trong thẩm định giá tài sản đầu tư.
– Phương pháp lợi nhuận (hay phương pháp hạch toán): chủ yếu được áp dụng trong thẩm định giá các tài sản mà việc so sánh với những tài sản tương tự gặp khó khăn, do giá trị của tài sản chủ yếu phụ thuộc vào khả năng sinh lời, như khách sạn, nhà hàng, rạp chiếu bóng,…
– Phương pháp thặng dư (hay phương pháp phân tích kinh doanh/ phát triển giả định): chủ yếu được áp dụng trong thẩm định giá bất động sản có tiềm năng phát triển.
Hiện nay các ngân hàng, các công ty thẩm định giá nhà đất thường sử dụng phương pháp so sánh để định giá cho đất ở và nhà phố.
Mục đích thẩm định giá:
– Thế chấp vay vốn ngân hàng, cầmcố, thanh lý
– Đền bù giải tỏa
– Mua bán, chuyển nhượng, đầu tư góp vốn liên doanh liên kết
– Xử lý nợ, bán đấu giá, giải thể doanh nghiệp
– Chứng minh tài sản du học, du lịch, định cư ở nước ngoài
– Phân chia tài sản, xử lý tài sản trong các vụ việc
– Tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất nộp ngân sách Nhà nước
– Hạch toán kế toán, tính thuế
– Cổ phần hóa doanh nghiệp, mua, bán, sáp nhập doanh nghiệp (M&A)
– Và các mục đích khác
Đối tượng thẩm định giá tại công ty định giá bất động sản:
– Nhà phố, nhà biệt thự, căn hộ chung cư, nhà chung cư
– Khách sạn, các khu Resort, nhà hàng, cao ốc
– Nhà xưởng, nhà máy, kho tàng, bến bãi
– Công trình xây dựng dân dụng, công nghiệp, trang trại
– Các công trình xây dựng gắn liền trên đất: cầu đường, bến cảng, bờ kè, nhà ga, bệnh viện, trường học…
– Thẩm định giá đất ở, đất chuyên dùng, đất công nghiệp, đất nông nghiệp
– Các dự án đầu tư bất động sản…
Giấy tờ cần thiết đối với tài sản yêu cầu thẩm định giá bất động sản tại công ty định giá bất động sản:
– Chứng nhận: Giấy chứng minh nhân dân của chủ sở hữu tài sản.
– Pháp nhân: Giấy phép thành lập doanh nghiệp hoặc giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh; giấy chứng nhận đăng ký thuế.
– Giấy ủy quyền có xác nhận của địa phương (nếu tài sản không thuộc sở hữu của khách hàng yêu cầu thẩm định giá).
– Văn bản xác nhận lưu giữ hồ sơ gốc của Ngân hàng (nếu tài sản đang thế chấp vay vốn).
Các trường hợp khác
Thẩm định giá trị quyền sử dụng đất và công trình xây dựng:
– Giấy chứng nhận QSDĐ và quyền sở hữu nhà ở
– Giấy chứng nhận mua bán sở hữu nhà
– Hợp đồng mua bán
– Bản đồ hiện trạng, vịtrí
– Giấy phép xây dựng, bản vẽ hoàn công
– Tờ khai lệ phí trước bạ
– Biên bản nghiệm thu công trình hoàn thành
Thẩm định giá trị quyền sử dụng đất:
– Giấy chứng nhận QSDĐ (Sổ đỏ) hoặc Quyết định giao đất
– Tờ khai nộp thuế QSDĐ
– Bản đồ hiện trạng, vị trí (nếu có)
Thẩm định giá trị xây dựng công trình:
– Giấy chứng nhận QSH công trình
– Hợp đồng thuê đất (nếu đất thu)
– Giấy CN QSDĐ hoặc Quyết định giao, thuê đất
– Giấy xác nhận đền bù
– Biên lai đóng tiền thuê đất
– Hợp đồng thi công xây dựng (nếu có)
– Giấy phép xây dựng
– Tờ khai lệ phí trước bạ
– Bản vẽ (thiết kế, hoàn công)
– Hồ sơ quyết toán (nếu có)
– Hồ sơ thiết kế
– Biên bản nghiệm thu công trình hoàn thành
Nguyên tắc định giá bất động sản tại công ty định giá bất động sản
Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất
Sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản là đạt được mức hữu dụng tối đa có thể cho phép về mặt pháp lý, về kỹ thuật, về tài chính trong những hoàn cảnh kinh tế – xã hội thực tế phù hợp và đem lại giá trị cao nhất cho tài sản. Một tài sản đang sử dụng thực tế không nhất thiết đã thể hiện khả năng sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản đó.
Một tài sản có thể sử dụng được nhiều mục đích khác nhau. Trong số rất nhiều mục đích sử dụng khác nhau, thông thường bao giờ một bất động sản cũng có một mục đích sử dụng hợp pháp, đem lại độ thỏa mãn lớn nhất và trong khoảng thời gian xác định.
Một tài sản tiêu dùng, được đánh giá là sử dụng tối ưu nếu tại thời điểm thẩm định giá có đủ bằng chứng cho thấy công dụng tài sản đáp ứng tốt nhất nhu cầu sử dụng.
Một tài sản đầu tư, được đánh giá là sử dụng tối ưu nếu tại thời điểm thẩm định giá có đủ bằng chứng cho thấy tài sản mang lại thu nhập ròng lớn nhất cho người sở hữu hoặc có khả năng mang lại giá trị hiện tại của dòng thu nhập trong tương lai là lớn nhất; mục đích tối ưu đó có thể tồn tại và kéo dài liên tục trong khoảng thời gian nhất định.
Nguyên tắc cung – cầu
Giá trị của một tài sản được xác định bởi mối quan hệ cung và cầu về tài sản đó trên thị trường. Đồng thời, giá trị của tài sản đó cũng tác động đến cung và cầu về tài sản. Giá trị của tài sản thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung về tài sản. Các yếu tố về đặc điểm vật lý và đặc điểm kinh tế – xã hội khác biệt với những thuộc tính của các tài sản khác cũng được phản ánh trong cung – cầu và giá trị tài sản.
Nguyên tắc thay đổi
Giá trị của tài sản cũng được hình thành trong quá trình thay đổi liên tục phản ánh hàng loạt các mối quan hệ nhân quả giữa các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị. Bản thân các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị luôn luôn thay đổi. Do đó, trong thẩm định giá tài sản, thẩm định viên phải nắm được mối quan hệ nhân quả giữa các nhân tố ở trạng thái động, phải phân tích quá trình thay đổi nhằm xác định mức sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất.
Nguyên tắc thay thế
Trong trường hợp hai hay nhiều tài sản có thể thay thế lẫn nhau trong quá trình sử dụng, thì giá trị của những tài sản đó được xác định bởi sự tác động lẫn nhau của tài sản này đến tài sản khác.
Khi hai tài sản có tính hữu ích như nhau, tài sản nào chào bán ở mức giá thấp nhất thì tài sản đó sẽ bán được trước. Giới hạn trên của giá trị tài sản có xu hướng được thiết lập bởi chi phí mua một tài sản thay thế cần thiết tương đương, với điều kiện không có sự chậm trễ quá mức làm ảnh hưởng đến sự thay thế. Một người mua thận trọng sẽ không trả giá cao hơn chi phí mua một tài sản thay thế trong cùng một thị trường và một thời điểm.
Nguyên tắc cân bằng
Khi các yếu tố cấu thành của tài sản đạt được sự cân bằng thì tài sản đạt được khả năng sinh lời tối đa hay mức hữu dụng cao nhất. Do đó, để ước tính mức sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản, cần phải phân tích về sự cân bằng của các yếu tố cấu thành của tài sản cần thẩm định giá.
Nguyên tắc thu nhập tăng hoặc giảm
Khi gia tăng liên tục một nhân tố của quá trình sản xuất, xây dựng (các yếu tố khác không đổi) thì thu nhập ròng từ tài sản đầu tư sẽ tăng đến điểm giới hạn và sau đó giảm xuống. Tổng thu nhập trên khoản đầu tư tăng lên sẽ tăng liên tục tới một điểm nhất định, sau đó mặc dù đầu tư tiếp tục tăng nhưng mức thu nhập tăng thêm đó sẽ giảm dần.
Nguyên tắc phân phối thu nhập
Theo nguyên tắc này, để ước tính giá trị của tài sản đầu tư, cần đánh giá đầy đủ các yếu tố tham gia quá trình tạo ra thu nhập ròng từ tài sản gồm: Đất đai; Vốn; Lao động; Quản lý Nguyên tắc này, cùng với nguyên tắc đóng góp là cơ sở áp dụng phương pháp lợi nhuận, phương pháp phần dư khi thẩm định giá tài sản đầu tư.
Nguyên tắc đóng góp
Giá trị của một tác nhân sản xuất hay một bộ phận cấu thành tài sản phụ thuộc vào sự vắng mặt của tác nhân đó làm giảm đi bao nhiêu giá trị của toàn bộ tài sản, có nghĩa là lượng giá trị mà nó đóng góp vào giá trị toàn bộ là bao nhiêu. Khi xem xét giá trị của tài sản bộ phận, thẩm định viên cần phải xem xét nó trong mối quan hệ với tài sản tổng thể.
Nguyên tắc này là nguyên tắc cơ bản trong việc xem xét tính khả thi của việc đầu tư bổ sung vào tài sản khi thẩm định viên xác định mức sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất.
Nguyên tắc phù hợp
Việc thẩm định giá phải trên cơ sở một giá trị sử dụng duy nhất đối với toàn bộ tài sản đó. Nôi dung này thể hiện rõ nhất đối với một bất động sản. Trên thực tế, một bất động sản có thể cùng sử dụng vào nhiều mục đích và có thể có nhiều giá trị khác nhau: giá trị để ở, giá trị kinh doanh thương mại. Sự phù hợp, nhất quá thể hiện ở chỗ mục đích sử dụng đất với mục đích sử dụng công trình gắn liền với đất phải thống nhất trong phần thẩm định giá. Trong đó, mục đích sử dụng đất là căn cứ mang tính pháp lý và giữ vai trò quan trọng chi phối toàn bộ mục đích sử dụng bất động sản.
Nguyên tắc cạnh tranh
Lợi nhuận cao vượt trội sẽ thúc đẩy cạnh tranh, đồng thời, cạnh tranh quá mức có thể làm giảm lợi nhuận và cuối cùng có thể không còn lợi nhuận. Đối với tài sản, mối quan hệ cạnh tranh cũng được quan sát giữa các tài sản với nhau và giữa tài sản này với tài sản khác. Khi tiến hành thẩm định giá, thẩm định viên cần xem xét, đánh giá tác động của yếu tố cạnh tranh đến thu nhập của tài sản, đặc biệt khi sử dụng cách tiếp cận từ thu nhập để xác định giá trị của tài sản.
Nguyên tắc dự tính lợi ích tương lai
Giá trị của tài sản có thể được xác định bằng việc dự tính khả năng sinh lợi trong tương lai. Giá trị của tài sản cũng chịu ảnh hưởng bởi việc dự kiến thị phần của những người tham gia thị trường và những thay đổi có thể dự tính trước trong yếu tố này cũng ảnh hưởng đến giá trị. Việc ước tính giá trị của tài sản luôn luôn dựa trên các triển vọng tương lai, lợi ích dự kiến nhận được từ quyền sử dụng tài sản của người mua.
Phương pháp định giá được áp dụng tại công ty định giá bất động sản
Phương pháp so sánh trực tiếp
Phương pháp so sánh trực tiếp được xây dựng chủ yếu dựa trên yêu cầu tuân thủ nguyên tắc thay thế: giá trị tài sản mục tiêu được coi là hoàn toàn có thể ngang bằng với giá trị của những tài sản tương đương có thể so sánh được. Theo đó, thẩm định viên phải dựa vào mức giá của những tài sản tương tự đó được xác định trong thời gian gần nhất để ước tính giá cho tài sản mục tiêu. Định giá bất động sản theo phương pháp so sánh trực tiếp là việc ước tính giá trị bất động sản dựa trên các bằng chứng thị trường của các bất động sản tương tự đó giao dịch trong thời gian gần nhất.
Các bất động sản cần tính giá được gọi là các bất động sản mục tiêu, của các bất động sản tương tự, mang tính chất là những chứng cớ giao dịch gọi là các bất động sản so sánh.
Phương pháp vốn hóa trực tiếp
Cách tiếp cận từ thu nhập hay còn gọi là phương pháp đầu tư, được xây dựng chủ yếu dựa trên việc tuân thủ nguyên tắc dự báo lợi ích tương lai. Theo nguyên tắc này, giá trị thị trường hiện hành của một bất động sản ngang bằng với giá trị hiện tại của tất cả các khoản thu nhập tương lai có thể nhận được từ bất động sản. Như vậy, nếu biết trước thu nhập mà bất động sản tạo ra hàng năm, thì có thể tìm được giá trị của bất động sản, nó tương ứng với chi phí cơ hội để tạo ra các khoản thu nhập đó. Định giá bất động sản theo phương pháp đầu tư là việc ước tính giá trị bất động sản dựa trên các khoản thu nhập trong tương lai mà bất động sản có thẻ mang lại cho nhà đầu tư. Cách tiếp cận từ thu nhập gồm hai phương pháp là: Phương pháp vốn hóa trực tiếp và Phương pháp dòng tiền chiết khấu.
Phương pháp vốn hóa trực tiếp thuộc cách tiếp cận từ thu nhập là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của bất động sản thẩm định giá dựa trên cơ sở quy đổi dòng thu nhập thuần ổn định hàng năm dự kiến có được từ bất động sản về giá trị hiện tại thông qua việc sử dụng tỷ suất vốn hóa phù hợp.
Tỷ suất vốn hóa là tỷ suất phản ánh mối quan hệ giữa thu nhập hoạt động thuần dự kiến có được trong một năm và giá trị của bất động sản.
Công thức xác định: V = I/R
Trong đó:
V: Giá trị bất động sản thẩm định giá
I: Thu nhập hoạt động thuần
R: Tỷ suất vốn hóa
Phương pháp dòng tiền chiết khấu (Cách tiếp cận từ thu nhập)
Là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của tài sản thẩm định giá dựa trên cơ sở quy đổi các dòng tiền trong tương lai dự kiến có được từ tài sản về giá trị hiện tại thông qua việc sử dụng tỷ suất chiết khấu phù hợp. Tỷ suất chiết khấu là tỷ suất được sử dụng để chuyển đổi dòng thu nhập trong tương lai về giá trị hiện tại. Tỷ suất chiết khấu không chỉ phản ánh giá trị thời gian của tiền mà còn phản ánh rủi ro trong việc tạo ra thu nhập từ bất động sản thẩm định giá. Phương pháp dòng tiền chiết khấu thường được áp dụng để xác định giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất tạo ra thu nhập cho người sử dụng.
Phương pháp chi phí tái tạo (Cách tiếp cận từ chi phí)
Cách tiếp cận từ chi phí là cách thức xác định giá trị của bất động sản thẩm định giá thông qua chi phí tạo lập một bất động sản với công trình xây đựng có chức năng, công dụng giống hệt hoặc tương tự với công trình xây dựng hiện có thuộc bất động sản thẩm định giá và hao mòn của công trình xây dựng thẩm định giá. Phương pháp chi phí là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chi phí tạo ra một tài sản tương tự tài sản cần thẩm định giá để xác định giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá. Theo cách tiếp cận từ chi phí bao gồm hai phương pháp là: Phương pháp chi phí tái tạo; Phương pháp chi phí thay thế
Phương pháp chi phí tái tạo: Là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của bất động sản thẩm định giá dựa trên cơ sở chênh lệch giữa chi phí tái tạo ra công trình xây dựng giống hệt với công trình xây dựng thẩm định giá theo giá thị trường hiện hành và giá trị hao mòn của công trình xây dựng thẩm định giá.
Phương pháp chi phí thay thế (Cách tiếp cận từ chi phí)
Là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của bất động sản thẩm định giá dựa trên cơ sở chênh lệch giữa chi phí thay thế tạo ra công trình xây dựng tương tự với công trình xây dựng thẩm định giá theo giá thị trường hiện hành và giá trị hao mòn của công trình xây dựng thẩm định giá.
Phương pháp chiết trừ
Phương pháp chiết trừ là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị quyền sử dụng đất và giá trị tài sản gắn liền với đất).
Phương pháp thặng dư
Phương pháp thặng dư là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của bất động sản có tiềm năng phát triển dựa trên cơ sở lấy giá trị ước tính của phát triển giả định của tài sản (tổng doanh thu phát triển) trừ đi tất cả các chi phí dự kiến phát sinh (bao gồm lợi nhuận nhà đầu tư) để tạo ra sự phát triển đó.
Công thức tổng quát:
V = DT – CP
V: Giá trị tài sản thẩm định giá;
DT: Tổng doanh thu phát triển;
CP: Tổng chi phí phát triển.
Trên đây là bài viết tư vấn về công ty định giá bất động sản của Luật Trần và Liên danh. Nếu có thắc mắc hãy gọi cho chúng tôi theo số Hotline: 0969 078 234 để được tư vấn miễn phí.
