Có thể thấy thẩm định giá góp phần làm minh bạch thị trường thúc đẩy sự phát triển hiệu quả của thị trường. Đồng thời có vai trò đối với xác định giá trị tài sản của nhiều đối tượng, nhiều mục đích khác nhau. Việc thẩm định giá đúng giá trị tài sản giúp cho các hoạt động kinh tế trở nên hiệu quả và mang lại lợi ích cho các chủ thể tham gia quan hệ kinh tế. Vậy pháp luật quy định như thế nào về quy trình, trình tự thủ tục thẩm định giá tài sản, thẩm định giá tại Kiên Giang?
Dịch vụ thẩm định giá, sự cần thiết của việc sử dụng dịch vụ thẩm định giá
Thẩm định giá tài sản
Thẩm định giá và định giá tài sản hiện nay có các quy định về việc thẩm định là công việc của các cơ quan có chức năng thẩm định giá trị bằng tiền của tài sản. Tuân theo quy định của bộ luật dân sự và hoạt động thẩm định giá cần phù hợp với giá của thị trường tại một địa điểm nhất định, thời điểm nhất định và cho mục đích nhất định theo các tiêu chuẩn về thẩm định giá.
Vai trò của dịch vụ thẩm định giá
Với một nền kinh tế thị trường hiện nay có rất nhiều loại tài sản khác nhau. Giá trị của các loại tài sản là điều mà được mọi người quan tâm đầu tiên khi tìm hiểu về loại tài sản nào đó. Nếu có một tài sản nào đó, nó sẽ có giá trị khác nhau tại một thời điểm, địa điểm và mục đích khác nhau là khác nhau nên chúng ta không biết được giá trị thị trường của tài sản tại thời điểm ở hiện tại. Để đảm bảo đến tính ổn định và công bằng của thị trường thì dịch vụ thẩm định giá tài sản là không thể thiếu.
Đặc biệt hiện nay theo xu hướng quốc tế hóa các loại tài sản muốn được giao dịch cần được các tổ chức độc lập dịch vụ thẩm định giá để đảm bảo tính chất khách quan và minh bạch cho giao dịch.
Việc sử dụng dịch vụ thẩm định giá sẽ mang lại cho tài sản của cá nhân hay doanh nghiệp nhiều lợi ích như: Biết được giá trị của tài sản, của doanh nghiệp để bảo vệ doanh nghiệp, biết được khả năng của doanh nghiệp mình, nâng cao hiệu quả sản xuất kinh doanh, thu hút được các nhà đầu tư. Đảm bảo quyền lợi khi thế chấp tài sản, sáp nhập doanh nghiệp…
Quý khách hàng có thể tin tưởng tìm đến dịch vụ thẩm định giá của Luật Trần và Liên danh để được hỗ trợ một cách tối ưu nhất.
Quy trình tiến hành thẩm định giá tài sản, thẩm định giá tại Kiên Giang
Khi tiến hành thẩm định giá trị của một tài sản, dịch vụ thẩm định giá tại Kiên Giang sẽ tiến hành theo quy trình thẩm định giá đã được quy định.
Quy trình thẩm định giá tài sản được tiến hành qua 6 bước, bao gồm:
Bước 1: Tìm hiểm, xác định một cách tổng quát về sản phẩm được thẩm định giá. Xác định giá trị phi thị trường và thị trường để làm cơ sở cho việc thẩm định giá.
Xác định cơ bản về loại tài sản. về kinh tế, kỹ thuật và pháp lý của tài sản cần được thẩm định. Đồng thời xác định xem đối tượng nào sử dụng kết quả thẩm định giá.
Xác định địa điểm thẩm định giá, thời điểm và mục đích của việc thẩm định giá tài sản.
Bước 2: Lên kế hoạch thẩm định cho tài sản sử dụng dịch vụ thẩm định. Để xác định được rõ phạm vi, nội dung công việc, tiến độ thực hiện của từng nội dung và tiến độ thực hiện của toàn bộ nội dung công việc thẩm định giá thì cần phải tiến hành lập kế hoạch cho hoạt động thẩm định giá tài sản.
Bước 3: Thu thập thông tin, khảo sát trên thực tế. Trong hoạt động khảo sát thực tế, các thẩm định viên cần phải trực tiếp tham gia vào ký kết biên bản khảo sát, quá trình khảo sát, thu thập các thông số và số liệu của tài sản thẩm định, tài sản so sánh. Tùy vào từng loại tài sản khác nhau và cách thức tiếp cận khác nhau mà thẩm định viên cần xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị của tài sản. Thu thập các thông tin phù hợp với cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá đã lựa chọn.
Bước 4: Phân tích thông tin thu thập được cho quá trình thẩm định giá. Giai đoạn phân tích thông tin là một bước quan trọng trong quá trình thẩm định giá. Phân tích đến các thông tin liên quan tới tài sản thẩm định giá, các tài sản so sánh và các yếu tố liên quan đến việc thẩm định.
Bước 5: Xác định giá trị của tài sản mang đi thẩm định giá. Với các cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá, thẩm định viên lựa chọn phù hợp cho tài sản thẩm định với cơ sở giá trị, với mục đích thẩm định, thông tin, mức độ có sẵn của các dữ liệu. Thẩm định viên sẽ cần nêu rõ phương pháp mình sử dụng thẩm định cho tài sản trong báo cáo thẩm định giá từ đó đưa ra kết quả về giá trị thẩm định.
Phương pháp thặng dư
Phương pháp chiết trừ và phương pháp thặng dư được xây dựng trên cơ sở kết hợp cách tiếp cận từ thị trường, cách tiếp cận từ chi phí và cách tiếp cận từ thu nhập.
Phương pháp thặng dư thường được áp dụng với bất động sản có tiềm năng phát triển, cụ thể là đất trống để xây dựng hoặc đất có công trình trên đất có thể cải tạo hoặc phá dỡ xây dựng công trình mới trên đất để sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất.
Phương pháp thặng dư là một dạng đặc biệt của phương pháp đầu tư. Nó đòi hỏi phải quán triệt đủ 5 nguyên tắc định giá tài sản. Tuyên nhiên, “nguyên tắc đóng góp” giữ vai trò chủ đạo. Theo nguyên tắc này, giá trị của bất động sản được xác định trên cơ sở của sự hiện diện hay thiếu vắng nó sẽ làm cho giá trị của tổng tài sản tăng lên hay giảm đi là bao nhiêu.
Phương pháp thặng dư là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của bất động sản có tiềm năng phát triển dựa trên cơ sở lấy giá trị ước tính của phát triển giả định của tài sản (tổng doanh thu phát triển) trừ đi tất cả các chi phí dự kiến phát sinh (bao gồm lợi nhuận nhà đầu tư) để tạo ra sự phát triển đó.
Công thức tổng quát:
V = DT – CP
V: Giá trị tài sản thẩm định giá;
DT: Tổng doanh thu phát triển;
CP: Tổng chi phí phát triển.
Các bước tiến hành thẩm định giá theo phương pháp thặng dư
Bước 1: Xác định việc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của thửa đất.
Bước 2: Xác định giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai.
Bước 3: Ước tính tổng doanh thu phát triển của bất động sản. Đối với trường hợp 2 cần thực hiện quy đổi tổng doanh thu phát triển của bất động sản về thời điểm thẩm định giá.
Bước 4: Ước tính tổng chi phí phát triển để tạo ra giá trị phát triển của bất động sản. Đối với trường hợp 2 cần thực hiện quy đổi tổng chi phí phát triển của bất động sản về thời điểm thẩm định giá.
Bước 5: Xác định giá trị quyền sử dụng đất trên cơ sở lấy kết quả tính toán của Bước 3 trừ (-) kết quả của Bước 4.
Thẩm định giá bất động sản có vai trò vô cùng quan trọng không thể thiếu trong nền kinh tế thị trường, xuất phát từ nhu cầu khách quan về việc xác định giá trị của bất động sản; trên cơ sở đó các bên tham gia giao dịch có thể thỏa thuận với nhau về tài sản, giúp các giao dịch về tài sản thành công, đảm bảo lợi ích chính đáng các bên.
Điều kiện áp dụng
Phù hợp khi thẩm định giá khu đất có yêu cầu về sự phát triển không phức tạp. Các yếu tố ước tính liên quan đến giá bán, giá cho thuê và chi phí đạt được độ tin cậy cao.
Thẩm định viên phải có nhiều năm kinh nghiệm về phát triển và mở rộng đất đai để xác định đúng cơ hội sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất.
Đây là phương pháp được các nhà thầu xây dựng, các công ty kinh doanh bất động sản sử dụng một cách thường xuyên khi đánh giá các khả năng phát triển và các cơ hội đầu tư vào bất động sản…
Bước 6: Lập báo cáo thẩm định, chứng từ thẩm định giá để gửi cho khách hàng của dịch vụ thẩm định giá và các bên liên quan.
Quy trình thẩm định giá tại Kiên Giang:
Quy trình thẩm định giá được áp dụng chung trong các cách tiếp cận, các phương pháp thẩm định giá để xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá, bao gồm các bước cơ bản như sau:
Bước 1: Xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định giá và xác định giá trị thị trường hoặc phi thị trường làm cơ sở thẩm định giá.
Bước 2: Lập kế hoạch thẩm định giá.
Bước 3: Khảo sát thực tế, thu thập thông tin.
Bước 4: Phân tích thông tin.
Bước 5: Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá.
Bước 6: Lập báo cáo kết quả thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá và gửi cho khách hàng, các bên liên quan.
Khi tiến hành thẩm định giá tại Kiên Giang, thẩm định viên cần thực hiện một số điểm sau:
Xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định giá và xác định giá trị thị trường hoặc phi thị trường làm cơ sở thẩm định giá
a) Xác định các đặc điểm cơ bản về pháp lý, kinh tế – kỹ thuật của tài sản cần thẩm định giá có ảnh hưởng đến giá trị của tài sản thẩm định giá tại thời điểm thẩm định giá. Trường hợp có những hạn chế trong việc xác định các đặc điểm này, cần nêu rõ trong báo cáo kết quả thẩm định giá và chứng thư thẩm định giá.
b) Xác định đối tượng sử dụng kết quả thẩm định giá: Đối tượng sử dụng kết quả thẩm định giá là khách hàng thẩm định giá và bên thứ ba sử dụng kết quả thẩm định giá (nếu có) theo hợp đồng thẩm định giá đã ký kết.
c) Xác định mục đích thẩm định giá và thời điểm thẩm định giá căn cứ vào văn bản yêu cầu thẩm định giá của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, văn bản đề nghị thẩm định giá của khách hàng thẩm định giá hoặc hợp đồng thẩm định giá.
d) Xác định cơ sở giá trị của thẩm định giá: Căn cứ vào mục đích thẩm định giá, đặc điểm pháp lý, đặc điểm kinh tế – kỹ thuật và đặc điểm thị trường của tài sản thẩm định giá thẩm định viên xác định cơ sở giá trị của thẩm định giá là giá trị thị trường hay giá trị phi thị trường của tài sản.
e) Xác định giả thiết và giả thiết đặc biệt
Thẩm định viên có thể đưa ra giả thiết đối với những thông tin còn hạn chế, chưa chắc chắn ảnh hưởng đến giá trị tài sản thẩm định giá trong trường hợp không khắc phục được những hạn chế này.
Các hạn chế về thông tin bao gồm các hạn chế về hồ sơ pháp lý của tài sản thẩm định giá, hạn chế về đặc điểm của tài sản thẩm định giá, hoặc hạn chế về các thông tin khác ảnh hưởng đến việc ước tính giá trị của tài sản thẩm định giá.
Giả thiết đặc biệt về tình trạng của tài sản khác với thực tế tại thời điểm thẩm định giá, tuy nhiên giả thiết này cần được áp dụng để phù hợp với mục đích thẩm định giá theo yêu cầu của khách hàng.
Những giả thiết và giả thiết đặc biệt đưa ra phải hợp lý và phù hợp với mục đích thẩm định giá. Các giả thiết đặc biệt cần phải được thông báo và có sự đồng thuận của khách hàng thẩm định giá và đảm bảo phù hợp với các quy định của pháp luật có liên quan.
Lập kế hoạch thẩm định giá tại Kiên Giang
Việc lập kế hoạch thẩm định giá nhằm xác định rõ phạm vi, nội dung công việc, tiến độ thực hiện từng nội dung công việc và tiến độ thực hiện của toàn bộ cuộc thẩm định giá. Nội dung kế hoạch được quy định cụ thể trong TCTĐGVN số 5.
Khảo sát thực tế, thu thập thông tin
Khi tiến hành khảo sát thực tế, thu thập thông tin, thẩm định viên có trách nhiệm kiểm chứng thông tin để bảo đảm độ tin cậy, chính xác trước khi đưa vào phân tích thông tin, áp dụng các cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá.
Thẩm định viên phải trực tiếp tham gia vào quá trình khảo sát, ký biên bản khảo sát hiện trạng tài sản và thu thập số liệu về thông số của tài sản thẩm định giá và các tài sản so sánh (nếu sử dụng các tài sản so sánh). Chụp ảnh các tài sản theo dạng toàn cảnh và chi tiết.
Đối với từng loại tài sản cụ thể thẩm định viên cần xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị của tài sản thẩm định giá và tiến hành thu thập các thông tin phù hợp với các yếu tố đó, phù hợp với cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá lựa chọn. Các thông tin thu thập được cần được lưu trữ trong hồ sơ thẩm định giá.
Phân tích thông tin thẩm định giá tại Kiên Giang
Sau khi khảo sát thực tế, thu thập thông tin, thẩm định viên cần phân tích toàn bộ các thông tin thu thập được liên quan đến tài sản thẩm định giá và các tài sản so sánh để đánh giá tác động của các yếu tố đến kết quả thẩm định giá cuối cùng.
Trong đó cần phân tích những thông tin về đặc điểm của tài sản (pháp lý, kinh tế – kỹ thuật); về thị trường của tài sản thẩm định giá: cung- cầu; sự thay đổi của chính sách, pháp luật; sự phát triển của khoa học, công nghệ và các yếu tố khác và về việc sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất.
Xác định giá trị tài sản thẩm định giá tại Kiên Giang
Căn cứ các cách tiếp cận thẩm định giá quy định tại các TCTĐGVN do Bộ Tài chính ban hành, thẩm định viên phân tích và lựa chọn các phương pháp thẩm định giá phù hợp với mục đích thẩm định giá, cơ sở giá trị của tài sản, mức độ sẵn có của các dữ liệu, thông tin để áp dụng các phương pháp thẩm định giá và phù hợp với các quy định của pháp luật liên quan (nếu có).
Thẩm định viên áp dụng từ 02 phương pháp thẩm định giá trở lên đối với một tài sản thẩm định giá để đối chiếu kết quả và kết luận chính xác về kết quả thẩm định giá trừ trường hợp thực hiện theo quy định khác của pháp luật chuyên ngành.
Khi áp dụng nhiều phương pháp thẩm định giá, thẩm định viên cần đánh giá và chỉ rõ phương pháp thẩm định giá nào là phương pháp thẩm định giá chính, phương pháp thẩm định giá nào được sử dụng để kiểm tra, đối chiếu, từ đó phân tích, tính toán để đi đến kết luận cuối cùng về kết quả thẩm định giá.
Trong trường hợp sử dụng phương pháp so sánh nhưng chỉ có 02 (hai) tài sản so sánh thì kết quả thẩm định giá của phương pháp so sánh chỉ được dùng để kiểm tra, đối chiếu với kết quả thẩm định giá có được từ các phương pháp thẩm định giá khác.
Thẩm định viên được sử dụng 01 (một) phương pháp thẩm định giá trong các trường hợp: (i) Áp dụng phương pháp so sánh khi có nhiều số liệu từ các giao dịch (tối thiểu 03 giao dịch) của các tài sản so sánh trên thị trường gần thời điểm thẩm định giá; (2) Không có đủ thông tin để áp dụng 02 (hai) phương pháp thẩm định giá trở lên và đưa ra căn cứ thực tế chứng minh cho việc không thể khắc phục được những hạn chế về thông tin này.
Lập báo cáo kết quả thẩm định giá tại Kiên Giang, chứng thư thẩm định giá và gửi cho khách hàng, các bên liên quan
Báo cáo kết quả thẩm định giá và chứng thư thẩm định giá được lập theo quy định tại TCTĐGVN số 06 ban hành kèm theo Thông tư số 28/2015/TT-BTC ngày 06/3/2015 của Bộ Tài chính.
Thẩm định viên cần xác định thời điểm bắt đầu có hiệu lực của chứng thư thẩm định giá là ngày, tháng, năm ban hành chứng thư thẩm định giá; xác định thời hạn có hiệu lực của kết quả thẩm định giá trên cơ sở đặc điểm pháp lý, kinh tế – kỹ thuật của tài sản thẩm định giá, biến động về pháp lý, thị trường liên quan đến tài sản thẩm định giá và mục đích thẩm định giá nhưng tối đa không quá 6 (sáu) tháng kể từ thời điểm chứng thư thẩm định giá có hiệu lực.
Báo cáo kết quả thẩm định giá và chứng thư thẩm định giá sau khi được doanh nghiệp thẩm định giá hoặc chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá ký phát hành theo đúng quy định của pháp luật được chuyển cho khách hàng và bên thứ ba sử dụng kết quả thẩm định giá (nếu có) theo hợp đồng thẩm định giá đã được ký kết.
Hồ sơ thẩm định giá tại Kiên Giang
Kết thúc cuộc thẩm định giá, thẩm định viên lập hồ sơ lưu trữ thẩm định giá để chứng minh quá trình thẩm định giá đã được thực hiện theo đúng TCTĐGVN và các quy định của pháp luật về giá có liên quan. Hồ sơ thẩm định giá được khai thác, sử dụng theo quy định của pháp luật về giá và pháp luật về lưu trữ. Thời hạn lưu trữ tối thiểu là 10 (mười) năm đối với hồ sơ thẩm định giá bằng giấy và lưu trữ vĩnh viễn đối với dữ liệu điện tử.
Trên đây là bài viết tư vấn về thẩm định giá tại Kiên Giang của Luật Trần và Liên danh. Nếu có thắc mắc hãy gọi cho chúng tôi theo số Hotline: 0969 078 234 để được tư vấn miễn phí.
